违建被强拆判赔偿原告损失，律师获赠锦旗

本案代理律师：北京吴少博律师事务所    张大伟

导读:

2001年，原告公司与B村xx合作社签订用地协议，使用其土地。另外，协议第四条第6款约定：xx合作社保障公司在土地上建筑物的合法性，并负责办理相关手续。但涉案建筑一直未办理相关手续。2020年涉案建筑被镇ZF认定为违章建筑，并被强制拆除。

律师分析:

本案行政诉讼方面不宜提起，原因是自己签了配合拆迁的协议，起诉强拆的话对方会拿出这个证据，对起诉不利。

本案应根据土地使用权承包合同第四条第6款约定：“甲方保障乙方在承让土地范围内的永久性建筑的合法性。如须办理规划及报批手续，由甲方负责”。

被认定为违建的原因是对方没有履行办证义务，因此追究对方的责任并要求赔偿。赔偿数额按评估报告进行主张。

原告诉求:

1、请求法院判令被告赔偿因房屋被定为违建而强制拆除造成的全部损失的百分之八十；

2、请求法院判令被告赔偿因房屋被强制拆除而造成的企业经营直接损失的80%。

案件还原:

本院经审理认定事实如下：

2006年4月24日，北京A有限责任公司经工商核准变更名称为北京A1科技有限公司，2020年5月14日经核准又更名为北京A2文化有限公司，即本案原告。

2001年**月18日，B合作社（转让方、甲方）与北京A有限责任公司（承让方、乙方）签订《土地使用权承包合同》，约定甲方将位于村xx，北部xx亩土地有偿转让给乙方使用，占地面积以xx有限公司届向北，南北长**mX东西宽**m=**m²，折合**亩，核减高压线走廊**m（宽）X**m（长）=**m²，折合**亩后，实际占地面积为**亩，并按实际占地面积交费。

合同第二条约定该宗土地的转让期限为五十年，从2001年11月1日起至2051年**月31日止，该宗土地首先由转让方和承让方签订书面合同，再由转让方在二年内为承让方办理完北京A有限责任公司名下的区级集体土地使用证。

第三条就转让费约定：由于高压输电线穿越该地，而产生辐射及其他非安全因素，影响土地统一的正常规划使用，故每亩地为50年**元，**亩计**万元；正式签订本合同时，乙方向甲方交纳土地使用权转让费**万元，2003年7月1日前交纳**万元，其余款项**万元于土地使用证办成之时付清。

第四条甲方的权利和义务约定：甲方允许乙方在承让范围内进行洗涤剂生产经营，三废排放必须符合环保规定；甲方允许乙方在承让土地范围内进行国家允许的其他产品的开发，生产经营活动；甲方协助乙方办理营业执照，用电报装等相关手续，但由乙方承担所需费用，保障乙方生活用水的供应，并尽量保证满足乙方生产用水的供应；甲方保障乙方在承让土地范围内的永久性建筑的合法性，如须办理规划及报批手续，由甲方负责；从本合同签订之日起，乙方即可进场筹建。

第五条乙方的权利和义务约定：乙方在本合同期限及承让土地范围内有独立建厂，独立经营、生产权，有独立处理经营收益权；乙方指定甲方建筑队伍进行建厂工程的施工，要求甲方在保证工程质量的同时给乙方一个最优惠的结算，如需领取开工证及房产证，由甲方办理；如乙方经营不利，乙方有权将土地使用权进行整体出租或转让，但乙方必须至少提前三个月与甲方协商并征得甲方的同意，以便继续执行本合同。

第七条违约责任约定：本合同自签字之日起生效，即产生法律效力，任何一方不得违约，如乙方提出解除合同，必须提前三个月书面通知对方，并以土地使用权转让费总额的80%赔付甲方。若甲方违约，应赔付乙方整体损失的80%。

双方均认可上述土地为集体土地建设用地，合同性质为土地租赁合同。合同签订后，2002年，原告在该土地上建设砖混结构厂房**平方米、办公房屋**平方米、宿舍生活区**平方米；2006年建设砖混结构厂房**平方米及办公房屋**平方米；2013年建砖混结构厂房两处合计**平方米。原告在此开展经营活动。

经查，在上述地上物建设过程中，原告未向被告提交申请或手续要求被告办理地上物建设规划审批手续。被告称知晓原告2002年建设房屋的情况，但对2006年和2013年的建设情况不知情。2020年8月18日，北京市规划和自然资源委员会出具京xxx号《关于顺义区Z北京A2文化有限公司建筑规划审批情况的函》，认定位于A2公司建设的1层砖混结构房屋xx栋建筑面积**平方米未依法取得建设工程规划许可证。

2020年8月27日，顺义区ZZF向原告发出《强制拆除决定书》，认定原告在涉诉土地进行强制拆除。后原告自行将涉诉土地上的所有地上物拆除，拆除后的残余物如瓦、彩钢、钢架等以**万元的价格卖给D公司。地上物被拆除后，涉诉土地现仍由原告控制使用。

2020年7月，原告委托北京W资产评估有限公司对涉诉土地上房屋建（构）筑物的市场价值进行评估，评估公司以2020年7月31日作为评估基准日，以重置成本法确定价格为***万元，其中房屋建筑物合计***平方米的重置成新价为***元，构筑物及其他辅助设施包括x球场、xx道路、xx地面、xx场景工程、xx系统、xx系统、变压器、供水系统、排水系统的重置成新价为***元。根据房屋现场勘查情况显示，评估公司以厂房的耐用年限为50年计算，已使用18年，成新率为80%。

为证明经营损失，原告向本院提交其与上海H工作室签订的《厂库房租赁合同》，租期自2018年6月25日至2028年6月24日，第一年租金为**万元，以后每年提高百分之三，合同签字生效之日付定金*万元，6月25日前支付第一承租年的全部租金。承租人在乙方处盖章，L签字。

2020年9月20日，双方签署一份《厂房租赁合同终止声明及退款清单》，记载由于ZF不可抗力行为（已收到强拆决定书）致使我公司与上海H工作室于2018年6月19日签订的厂房场地租赁合同终止。终止日期为2020年9月28日，乙方于本年度全年租金应为***元（每月平均***元），本年度实际使用3个月，共计应付租金*****元，现已付***元，应退租金***元，退押金***元，共计退款***元。

2020年9月30日，原告将***元打入J账户。上海H工作室出具一份证明，证明J是其单位财务人员。原告另提交一份其与K于2020年4月15日签署的《厂房租赁合同》，约定A2公司将涉诉院内办公用房7间和南库房东侧部分出租给K，租期自2020年4月15日至2023年4月14日，年租金**万元。

2020年9月13日，双方签署《厂房租赁合同终止声明及退款清单》，记载由于ZF不可抗力行为（已收到强拆决定书）致使我公司与K于2020年4月15日签订的厂房场地租赁合同被迫终止，终止日期为2020年9月14日，乙方于本年度全年租金为**元（每月平均**元），本年度实际使用5个月共计应付租金**元，现已付**元，应退租金**元，退押金**元共计退款**元。2020年9月16日，原告转给K**元。

原告认为被告违反了合同约定的义务，未按照合同约定为其办理集体土地建设用地使用证和地上物建设的规划审批手续，从而导致地上建筑物、构筑物被认定为违法建设而拆除，被告因违约应按照合同约定赔偿原告80%的损失。被告以答辩理由不同意赔偿。

上述事实，有庭审笔录、《土地使用权承包合同》、照片、评估报告等在案佐证。

法院观点:

本院认为：

因本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。

原告与被告签订的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，属于土地租赁合同性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

上述《土地使用权承包合同》中二十年以内的部分属于有效部分，超过二十年的属于无效。根据双方约定，租期自2001年11月1日起算，本案纠纷发生时，合同仍在有效期内，双方应受合同条款的约束。

原告承租涉诉土地后，在土地上建设地上物及附属设施，因这些地上物及附属设施在建设时未经建设工程规划许可，于2020年被ZF部门认定为违法建设，并按照ZF的要求予以拆除。就地上物被认定为违法建设：按照合同约定，原告作为承租人可在土地上建设房屋，被告作为出租人应保障地上建筑物的合法性并负责办理规划审批手续等。

在建设过程中，原告作为建设单位应向被告申请报批规划，但原告并未向被告提出任何规划审批的申请，在未取得规划审批的情况下仍然多次投入建设房屋，对房屋被认定为违法建设强制拆除造成的损失具有主要过错；被告作为土地出租人对承租人合法使用土地建设房屋负有监管职责，被告在明知原告未经审批而建房的情况未对其进行制止和监管，对由此产生的损失也具有一定的过错。现原告要求被告赔偿损失，本院确认由被告在其过错范围内承担赔偿责任。

合同约定出租人违约的，应赔偿承租人全部损失的80%，本案中地上物被拆除系因双方过错产生，且原告负有主要过错，其要求被告按照80%的比例赔偿损失本院不予支持。

关于原告损失的认定。首先，关于建筑物、构筑物及辅助设施等地上物的损失，原告主张按照重置成新价赔偿。因为原告建设的地上物属于违法建设，房屋建成后原告已从中取得了经营收益，双方租赁合同履行已近届满，原告要求按照评估的重置成新价赔偿，本院不予支持。在ZF下发强制拆除决定书后，原告应及时采取措施将可移动、可拆卸的物品移走以避免损失的扩大，因未采取措施而扩大的损失不应由被告承担。结合原告建设地上物的成本、原告的收益情况、合同履行期限、被告从合同中所获收益的情况，根据双方的过错比例，本院酌情确定由被告赔偿原告**万元。

其次，关于经营损失，原告所举证据能够证明地上物被拆除后其可得租金收益的损失，上述损失由被告在其错过范围内进行赔偿，本院认定由被告赔偿原告经营损失**元。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、被告北京市顺义区B村xx合作社于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京A2文化有限公司xx损失合计***W元；

二、驳回原告北京A2文化有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费***元，由原告北京A2文化有限公司负担***元（已缴纳），由被告北京市顺义区B村xx合作社负担***元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。