本案代理律师：吴少博律师事务所 石磊

案件名称：

一审第三人张某因一审原告苑某诉北京市规自委某分局不动产抵押登记一案，不服北京市某区人民法院行政判决，向法院提起上诉。

项目名称：北京市某区房屋买卖纠纷案

委托人：苑某

原告诉求：撤销涉案房屋的权属登记

律师维权：房屋权属登记的基础买卖关系被确认无效，苑某作为案涉房屋的所有权人，上诉人张某对案涉房屋虽所持有抵押权证书，但这属不构成善意取得，不能取得案涉房屋的抵押权，该抵押权证书应依法撤销。

关键词：房屋转让、存量房屋买卖合同无效、不动产权登记、抵押权登记

石磊律师：通过多年的执业积累，石磊律师将扎实的法学理论功底与娴熟的法律实务相结合，以其精辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度很好地维护了当事人的合法利益。

擅长领域：致力于企业拆迁案件，企业及商铺拆迁，环保关停，环保处罚、房屋拆迁、“违章建筑”拆迁、商品房烂尾、商铺房规划变更、售后返租及分割拆零等方向的法律实践研究。

案情简介：

2003年1月，苑某在与汤某、蒲某签订房屋转让《协议书》并支付购房款后占有使用涉案房屋至今，且一直缴纳物业费及取暖费。但汤某、蒲某违背诚信，一直未给苑某办理涉案房屋的产权过户手续。2016年10月，汤某取得涉案房屋所有权证后迅速与北京W公司签订《存量房屋买卖合同》，W公司取得涉案房屋所有权证后又将该房屋转让给安书英，并签订《存量房屋买卖合同》。同年，原北京市国土资源局陆续向W公司及安某颁发不动产权证书。2016年X月X日，安某与张某共同向原北京市国土资源局申请抵押权登记，并提交了不动产登记申请审批表、主债权及不动产抵押合同、不动产权属证书等相关材料后原北京市国土资源局于同年X月X日就涉案房屋办理了抵押权登记，并于同年X月X日向张某颁发被诉抵押权证书。此后，因安某未按时还款，张某向北京市某区人民法院申请强制执行涉案房屋，苑某提出执行异议。北京市某区人民法院作出执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。张某不服多次提起上诉，经法院审理，判决驳回上诉，维持原判。

律师分析：

北京吴少博律师事务所石磊律师分析认为：本案是在一审时我方胜诉，被告不服而上诉的案件。二审中，我方始终坚持汤某、安某和某中介公司恶意串通购买案涉房屋，该合同属于无效合同，且相关判决均以生效。在此基础之上，我方作为案涉房屋的所有权人，上诉人张某对案涉房屋虽所持有抵押权证书，但一审法院已认为不构成善意取得，不能取得案涉房屋的抵押权，该抵押权证书应依法撤销。最终，二审法院经过调查核实，庭审质证，支持了原审判决，我方胜诉。

案件还原：

2003年X月X日，汤某、蒲某(夫妻关系)与苑某签订《协议书》，约定涉案房屋由苑某支付按揭款及相关费用，汤某、蒲某帮助苑某办理产权手续，房屋产权归苑某所有等内容。2004年X月X日，苑某向北京K房地产公司交纳涉案房屋剩余首付款*万元。2016年X月X日，涉案房屋的按揭贷款结清。同年X月X日，汤某取得涉案房屋的房屋所有权证。

2016年X月X日，汤某与W公司签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给W公司。2016年X月X日，原北京市国土资源局向W公司颁发不动产权证书，将涉案房屋转移登记至W公司名下。2016年X月X日，W公司与安某签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给安某。2016年X月X日，原北京市国土资源局向安某颁发不动产权证书，将涉案房屋转移登记至安某名下。2016年X月X日，安某与张某共同向原北京市国土资源局申请抵押权登记，并提交了身份证复印件、北京市不动产登记申请审批表、主债权及不动产抵押合同、不动产权属证书等相关材料。原北京市国土资源局对安某与张某进行了人脸核验，并依法就有关事项向双方进行了询问。

经审查，原北京市国土资源局于同年12月8日就涉案房屋办理了抵押权登记，并于同年12月21日向张某颁发被诉抵押权证书。另查，2018年X月X日，北京市某区人民法院作出民事判决书，确认汤某与苑某签订《协议书》的有效性，该判决现已生效。2018年X月X日，北京市某区人民法院作出民事判决书，判决2016年X月X日汤某与W公司签订的《存量房屋买卖合同》无效，该判决现已生效。2019年X月X日，北京市某区人民法院作出民事判决书，判决2016年X月X日W公司与安某签订的《存量房屋买卖合同》无效，该判决现已生效。

再查，因安某未按时还款，张某向北京市某区人民法院申请强制执行，苑某提出执行异议，北京市某区人民法院作出执行裁定书。张某不服，提起执行异议之诉。2021 年X月X日，北京市某区人民法院作出民事判决书，认定张某不构成善意取得，不能取得涉案房屋的抵押权，驳回张某继续执行涉案房屋的诉讼请求。

张某不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

法院观点：

本院认为，根据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)第六条、第七条第一款的规定，原北京市国土资源局具有统一办理本市不动产登记的法定职责。根据北京市机构改革和职能调整的现状，市规自委某分局作为本辖区负责不动产登记工作的行政机关，承继原北京市国土资源局针对某区不动产登记的相关职责，系本案的适格被告。

《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： 登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； (四)不动产界址、空间界限、面积等材料； (五)与他人利害关系的说明材料； (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)第六十六条，规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。 本案中，原北京市国土资源局在受理安某与张某的设立抵押权登记申请后，对涉案房屋权属及抵押权设立依据的有关材料进行了审查，在申请材料齐全的情况下，将涉案房屋抵押权登记至张某名下，并颁发被诉抵押权证书，已尽到了必要的审查义务。现生效民事判决已认定张某不构成善意取得，不能取得涉案房屋的抵押权，因此，原北京市国土资源局颁发被诉抵押权证书的主要事实基础已不存在，该证书因主要证据不足依法应予撤销。 综上，一审法院判决撤销原北京市国土资源局颁发给张某的被诉抵押权证书是正确的，本院应予维持。张某的上诉意见没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持一审判决。 一审案件受理费*元，由北京市规划和自然资源委员会某分局负担(于本判决生效后七日内交纳)； 二审案件受理费*元，由张某负担(已交纳)。本判决为终审判决。