本案代理律师：北京吴少博律师事务所 国紫宸 齐丹

案件名称：

上诉人黄山市某电子公司因与被上诉人刘某、刘某某商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省某县人民法院(2022)民事判决，向法院提起上诉。法院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

案件名称：安徽省黄山市某广场商品房车位、储藏间买卖合同纠纷案

关键词：商品房买卖合同认购协议书 车位 储藏间

委托人：4名业主

委托人诉求：请求确认双方之间的地下车位买卖合同不成立，并退还车位款项*万元

判决结果：驳回上诉，维持原判 国紫宸律师：拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德，丰富的实践办案经验。在多年的执业过程中，办案严谨、思路清晰、尽心尽责。凭借自身的实践和努力，始终以维护客户利益最大化为基础，屡次为当事人挽回经济损失，广受赞誉，口碑极佳。 擅长领域：行政诉讼领域、经济领域、房地产领域、房屋拆迁领域等法律业务。 齐丹律师：拥有深厚的法律功底，良好的职业道德，办案经验丰富。在办案过程中，思路清晰、严谨又不乏活跃、尽心尽责，努力使当事人的利益最大化。 擅长领域：行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷、公司类纠纷处理等法律业务。

案情简介：

我方原告刘某、刘某某于2019年与某电子公司签订《认购协议书》，认购黄山某广场商品房，双方就房屋概况(建筑面积、单价)、价款(需要银行贷款的，首付款数额及支付方式)及相关义务等事项达成协议，该协议备注：车位*万元。2019年，原告与某电子公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，买方于签订合同之日交付首付房款，余款以银行按揭支付。原告于签订合同当日支付首付款，同时支付车位价款*万元。2021年，某电子公司先后向业主发送短信，通知业主到颐高广场营销中心抽取车位、储藏间顺序号及办理地下车位选取手续。原告认为，虽然双方签订了《认购协议书》，但该协议书就车位的位置、面积、交付条件、能否办理产权证等合同主要内容未进行明确约定，且原告未抽取顺序号，未对车位作出选择，并以行为明确表示不愿购买相应车位，故双方之间的车位买卖合同尚未成立，某电子公司据此收取的车位购置款应予返还。为维护自身合法权利，故提起诉讼。经一审法院判决双方的车位买卖合同不成立，某电子公司应返还原告车位价款*万元。某电子公司不服一审判决，向法院提起上诉。

律师分析：

北京吴少博律师事务所国紫宸、齐丹律师认为，本案买卖合同的标的物系特定物，其标的应是明确的。委托人虽然交付了车位和储物间的全部价款，但是双方对案涉车位和储物间并未进行明确约定，对储物间和车位的位置、面积、交付条件、能否办理产权证等合同主要内容未进行明确约定，委托人事后以行为明确表示不愿购买相应的车位和储物间，双方未对各自的权利义务进行明确约定，故双方之间的储物间和车位的买卖合同不成立，开发商应当将购置款予以返还。一审法院判决合同未成立，开发商不服，提起上诉，最终二审法院判决驳回上诉，维持原判。

案件还原：

2019年X月X日，刘某、刘某某与某电子公司签订《认购协议书》，认购黄山某广场商品房，双方就房屋概况(建筑面积、单价)、价款(需要银行贷款的，首付款数额及支付方式)及相关义务等事项达成协议，该协议备注：车位*万元。 2019年X月X日，刘某、刘某某与某电子公司签订《商品房买卖合同》，购买黄山某广场商品房。双方约定，买方于签订合同之日交付首付房款，余款以银行按揭支付。刘某、刘某某于签订合同当日支付首付款，同时支付车位价款*万元。某电子公司于2021年X月X日出具发票，载明收取车位价款*万元。2021年X月X日，某电子公司向某广场业主发送短信，通知业主于2021年X月X日14点到某广场营销中心抽取车位、储藏间顺序号。刘某、刘某某未按通知要求抽取储藏间顺序号。2021年X月X日，某电子公司短信通知业主于X月X日9时30分，到某广场营销中心办理地下车位选取手续。 由于刘某、刘某某与某电子公司在2019年6月虽然签订了《认购协议书》，但该协议书就车位的位置、面积、交付条件、能否办理产权证等合同主要内容未进行明确约定，且刘某、刘某某未抽取顺序号，未对车位作出选择，系刘某、刘某某事后以行为明确表示不愿购买相应车位，双方当事人未能对各自的权利义务进行明确约定，故双方当事人之间的车位买卖合同尚未成立，某电子公司据此收取的车位购置款应予返还。 一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。刘某、刘某某与某电子公司签订《认购协议书》，认购商品房的同时，认购车位，刘某、刘某某与某电子公司签订《商品房买卖合同》当日，支付车位价款。能够认定，双方在该过程中，按照该小区的车位交易习惯，就车位的买卖意向作出意思表示，但因为买卖标的物尚不确定，不能认定双方就买卖关系达成合意。债的标的一般可分两种，一是简单之债的标的，另一是选择之债的标的。简单之债的标的是明确的，一般不会有争议；选择性债的标的，需要按约定由一方当事人以某种方式作出选择，有时还需另一方确认同意后才能确定，容易引发争议。该小区的车位交易习惯中，由买方选取顺序号，并按顺序号选择标的物，系约定了选择性债的标的，刘某、刘某某未按约定抽取顺序号，未对车位作出选择，故买卖标的物不确定，一审法院依法认定双方的车位买卖合同不成立。 综上，刘某、刘某某以买卖合同不成立为由，主张某电子公司退还车位价款符合法律规定，一审法院予以支持。 二审查明的事实与一审一致，予以确认。

法院观点：

本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:刘某、刘某某与某电子公司之间的车位购买协议是否成立及刘某、刘某某要求退还车位购房款*万元是否应予支持。 车位买卖合同的标的物系特定物，其标的物应当明确。本案中，刘某、刘某某与某电子公司在2019年6月虽然签订了《认购协议书》，但该协议书就车位的位置、面积、交付条件、能否办理产权证等合同主要内容未进行明确约定，且刘某、刘某某未抽取顺序号，未对车位作出选择，系刘某、刘某某事后以行为明确表示不愿购买相应车位，双方当事人未能对各自的权利义务进行明确约定，故双方当事人之间的车位买卖合同尚未成立，某电子公司据此收取的车位购置款应予返还，一审法院认定刘某、刘某某与某电子公司车位买卖合同不成立，并要求该公司返还刘某、刘某某已缴纳的购置款并无不当。 同时，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第(三)项规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。刘某、刘某某向某电子公司支付款项、某电子公司开具收据的事实发生在民法典施行前，但是该法律事实一直持续至民法典生效后，刘某、刘某某在民法典生效后提起诉讼，按照，上述司法解释规定，本案应适用民法典的相关规定。一审判决适用《中华人民共和国合同法》明显错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释。一审判决适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》亦明显错误，对此本院一并予以纠正。 综上，黄山市某电子公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审法院适用法律虽有错误，但判决结果正确，本院予以纠正。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项、第一百八十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费*元由黄山市某电子公司负担。 本判决为终审判决。