本案代理律师 北京吴少博律师事务所 齐丹

个人简介：

齐丹律师：拥有深厚的法律功底，良好的职业道德，办案经验丰富。在办案过程中，思路清晰、严谨又不乏活跃、尽心尽责，努力使当事人的利益最大化

擅长领域：行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷、公司类纠纷处理等法律业务

事实概要：

家住在河南省驻马店市某区的冯某，花费数十万元在住宅小区内购买了1号、2号两间商铺，并与被告T公司就委托管理的相关事宜达成一致意见。2018年10月1日，冯某与T公司签订委托经营管理合同，合同约定期限为10年。根据冯某与T公司签订的托管协议，明确约定了双方的权利义务，其中特别约定了合同签订的第四年，由T公司扣除冯某每年租金的1/12作为T公司的管理费，T公司按每年度8%计算，每季度(3个月)返还一次租金。2018年至2021年，双方如约行使权利，履行义务。直到第四年（即2022年1月1日）应支付第一笔租金，但截止至2022年7月13日，被告却毫无理由地拖欠并拒绝缴纳租金，致使冯某财产权益遭受侵害，在双方多次协商无果后，原告冯某聘请北京吴少博律师事务所齐丹律师介入维权并起诉要求履行合约，支付所欠租金。

律师分析：

北京吴少博律师事务所齐丹律师接受原告冯某的委托后，认真研判案情。齐丹律师认为：委托人与被告T公司签订委托经营管理合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于本案中主要争议点，委托人要求被告支付三个季度(2021年10月1日至2022年6月30日)租金的诉讼请求，根据双方协议约定可以认定，委托人作为案涉房屋的所有权人，与被告签订委托经营管理合同将商铺委托给被告管理，被告作为受托人应当按照委托合同约定按时支付租金，被告多次做出承诺，但均未兑现，各种借口推阻，拒不支付租金，已构成违约行为。经法院审理，支持了齐丹律师的观点，判决被告继续履行合同，支付拖欠租金。

案件还原：

原告冯某购得河南省驻马店市市辖区某住宅小区第1层1号楼、2号楼房产，房屋建筑面积12.8平方米。原告冯某(委托方、甲方)与被告天T公司(受托方、乙方)签订《委托经营管理合同》，主要内容为：第一条、委托事项。

一、委托铺位。甲方购买商铺，暂定总建筑面积12.8平方米。

二、委托期限。甲方同意将该商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为壹拾年，从2018 年10月1日起计算。

三、委托条款。1、在委托经营管理期间，前三年委托经营期为市场的培育期，为便于该项目的商业价值培育和提升，该期间的商铺租金收益已在购买商铺时一次性返还给甲方，甲方委托乙方统一招商、统一经营、统一推广、统一管理，甲方承诺该期限的商铺租赁收益全部归乙方所有，乙方承担市场培育费用(招商费用、广告推广费用、乙方管理费用等)；2、第四年至第五年按照市场行情，在统一业态的前提下出租商铺，如商铺租金不足合同价百分之八，由乙方补贴，按照合同价的百分之八返还甲方租金，高出百分之八的部分，归乙方所有。甲方每年支付租金的十二分之一给乙方作为招商服务费，政府相关租赁税费由甲方承担。3、第六年至第十年甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，乙方不再补贴租金，如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一经营户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应尽最大努力追求租金收益的最大化。甲方每年支付年租金的十二分之一给乙方做为招商服务费，政府相关租赁税费由甲方承担。

四、租金收益支付时间及方式。1、支付时间：第四年至十年的租金收益按季度支付，每满一季度的最后一个月内，一次性支付给甲方(扣除甲方应承担的相关税费)，若因甲方原因造成乙方未能按时支付，则付款时间顺延。2、租金收益支付方式：乙方在规定的支付期间内将租金收益打入甲方在乙方指定银行自行开设的银行账户中。第二条、双方的权利和义务。....

八、在委托租赁期限的前三年间，乙方代表甲方对上述铺位的使用和出租行使完全的处置权，即铺位出租而产生的任何租金收入和损失归乙方所有及承担，经营风险与甲方无关，甲方不得以所有权人身份主张在此期间的租金收入和损失并不得要求任何形式的补偿。自第四至十年委托经营期间，除有特别约定外，乙方为甲方代收租金并将收取的租金按本合同约定的支付时间和方式交付甲方，乙方有权扣除甲方应付乙方的招商服务和相关租赁税费.....”。后被告未按合同约定向原告支付租金收益，原告诉至法院。

庭审中，原告冯某诉求：1、被告继续履行合同，按时支付租金。2、被告支付原告三个季度租金*万元。3、被告设立监管账户，将被告代收租金及其相关资金在监管账户进行监管，并对原告公开租金的相关收支明细。4、被告告知原告所得租金的相关税收依据及扣税明细及管理费用扣除明细并提供相关扣除的法律依据。

被告T公司辩称，一、被告与原告签订《委托经营管理合同》一份，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应受合同约束。二、《委托经营管理合同》第一条第三款第2项明确约定，在第四年至第五年原告每年支付租金的十二分之一给天T公司作为招商服务费，政府相关租赁税费由原告承担。《委托经营管理合同》第二条第八款约定，自第四年至十年委托经营期间，除特别约定外，被告为原告代收租金，被告有权扣除原告应付T公司的招商服务费和相关租赁税费。原告的合同总房款为***万元，每季度返租金额为合同总房款的8%共计***元，扣除1/12的招商服务费后返租金额为**元，《委托经营管理合同》约定相关税费由原告承担，T公司暂扣租金为**元，原告应当开具增值税专用发票后再请求T公司支付剩余暂扣租金。原告诉讼请求无事实及法律依据，应当依法驳回。

本案依据的法律法条：

本院认为，原告冯某与被告T公司签订的《委托经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同。双方应按合同约定履行自己的义务。

合同约定委托期限为十年，自2018年10月1日起计算，前三年委托经营期为市场的培育期，该期限的商铺租赁收益全部归被告所有，第四年至十年的租金收益按季度支付，每满一季度的最后一个月内，一次性支付给原告(扣除原告方应承担的相关税费)，原告每年支付租金的十二分之一给被告作为招商服务费，自第四至十年委托经营期间，除有特别约定外，被告为原告代收租金并将收取的租金按本合同约定的支付时间和方式交付原告，被告有权扣除原告应付乙方的招商服务和相关租赁税费等，从以上内容可反映，被告应于第四年开始每季度向原告支付一次租金收益，即2022年1月1日前支付2021年10月1日至2021年12月31日期间的租金收益、2022年4月1日前支付2022年1月1日至2022年3月31日期间的租金收益，依次类推，但被告未向原告支付租金收益，系违约行为，故对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。

关于租金数额，按合同约定每年为合同价款的8%，原告的房屋合同价款为***万元，租金收益每季度为***元，因被告有权扣除原告应付的租金百分之十的招商服务费**元，故扣除招商服务费**元后，每季度租金还余***元。

合同约定原告承担出租房屋的相关税费，且被告有权扣除该税费，现被告主张每季度从应支付的租金中暂扣税费**元，但未提交相关证据加以证明，故其暂扣税费**元无事实依据，被告应将该部分租金支付原告，相关税费由原告自行交纳。故原告请求被告向其支付三个季度(2021年10月1日至2022年6月30日)的租金*** 元租金，本院予以支持。

关于被告辩称，原告应当开具增值税专用发票后再请求被告支付剩余暂扣租金，因无合同约定也无事实依据，本院不予采纳。

原告请求的被告对出租收入设立监管账户，对原告公开租金收支明细，无合同约定及法律依据，本院也不予采信。原告还请求判令被告告知原告所得租金的相关税收依据及扣税明细及管理费用扣除明细并提供相关扣除的法律依据，因该请求非法律意义上的诉讼请求，对该请求，本院不予审理。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告T商业管理有限公司继续履行原、被告签订的《委托经营管理合同》

二、限被告T商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告冯某支付2021年10月1日至2022年6月30日期间下欠的租金*万元。

三、驳回原告冯某的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费*元(已减半收取)，由被告T商业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。