案情简介：

2020年1月20日，张某与湖北某旅游开发有限公司（以下简称“开发公司”）签订《商品房预售合同》，约定购买该公司开发的旅游城项目商品房一套。2022年5月1日，张某通过查询得知，开发公司未经本人同意，将在建房屋作为未出售房产向银行办理了抵押贷款，并到当地不动产登记中心申请办理了在建工程抵押登记。张某为维护自身的合法权益，委托北京吴少博律师事务所国紫宸律师向法院提起诉讼。一审中，法院认可了我方诉请，撤销了该房产项目涉及张某所购房产的在建工程抵押登记。虽然抵押登记被撤销，但由于开发公司已与银行办理了抵押贷款，一审结束后，银行不服判决向张某提起上诉。
争议焦点：
国紫宸律师认为二审中作为被诉方，有以下两个焦点问题值得提前作出准备。1.如何证明委托人在本案中具有相应主体资格。2.如何主张优先保护委托人的利益。

办案历程：

在收到开庭传票后，国紫宸律师对一审中收集到的案件事实再次进行了整理，首先将一审法院认定的，开发商和银行在抵押过程中没有如实陈述房屋销售状态这一关键证据再次进行了梳理分析，这一证据在二审中同样适用。其次，通过购房合同等纸质证据来证明委托人系本案的适格主体。除了对上述两个证据重新梳理以外，国紫宸律师还针对二审中上诉人可能提出的答辩词，对每一个可能提到的问题进行了提前梳理，做足了预判与准备，以此来确保二审维持原判，最大限度为委托人的合法权益保驾护航。

庭审还原：

庭审过程中，二审法院先对一审中确定的事实进行了明确，经双方确认无误后，上诉人进行了答辩。

上诉人表示：请求撤销原判，改判市不动产中心作出的案涉在建工程抵押登记行为合法有效，驳回被上诉人的诉讼请求。理由如下：

1.上诉人与开发公司于2020年6月办理了抵押登记手续，而被上诉人直至2021年才在市房地产交易所强制办理了备案手续。故本案中上诉人的抵押权登记先于商品房备案，基于无权公示原则，案涉的抵押登记行为应属合法有效；

2.上诉人与开发公司在抵押时出具的承诺，不能作为撤销抵押登记行为的法定依据。在办理抵押登记前，开发公司已声明抵押财产均为其名下单独财产，不存在销售备案的情形。且上诉人作出承诺的文本，系市不动产中心的格式文本，是依据登记部门的查询结果、建立在对登记公信力的信赖基础上作出的。但该承诺，并非办理抵押登记的法定材料，不能以此作为撤销依据；

3.案涉抵押登记不存在“主要证据不足”的情形，一审中已查明市不动产中心已尽到相应义务，不存在过错。不能仅因开发公司隐瞒房屋已销售的事实便认定主要证据不足。原审法院以“优先保护房屋买受人的合法权益”为由撤销案涉抵押登记中涉及被上诉人的房屋抵押部分，该理由非法定理由。上诉人与被上诉人同属抵押登记行为涉及的民事权利主体，双方的民事权益均应得到保护。综上，申请二审法院改判。

被上诉人面对上诉人的指控，将相应的证据示明后表示：

1.本案与被上诉人存在利害关系，具有相应的主体资格，被上诉人已按照合同约定向开发公司支付购房款。而开发公司和上诉人向市不动产中心提供虚假材料，故意隐瞒房屋销售的事实，被上诉人在本案中均无过错；

2.法院应优先保护被上诉人的利益。市不动产中心作出抵押登记时，未尽到审查义务，导致被上诉人房屋被恶意抵押贷款，被上诉人的资产在未来可能面临执行或不能办理产权证的情况，购房者权益势必受损。且双方在办理抵押贷款时，亦未尽到审查义务，上诉人和开发公司在申请时提供虚假材料，该损失及后续结果应由自身承担；

3.未办理网签备案不是被上诉人的原因。当时正值疫情，并非购房人的主观错误而未办理备案，且办理备案实际应由开发商主导，并非作为弱势方的购房人的责任。

法院观点：

1.关于购房人张某是否具备本案行政诉讼的原告主体资格，购房人张某与开发公司签订商品房预售合同，向开发公司购买案涉房屋，并按合同约定支付购房款，对该房屋享有物权期待权，并非普通的债权人。案涉抵押登记是对包含张某在内的购房人已购房屋实施了抵押，虽然案涉房屋未进行备案或者预告登记，但备案并非购房人本身能控制，且当时出于疫情突发的特殊情况，客观上导致购房人无法及时办理相关登记，购房人无任何过错。开发公司向市不动产中心申请办理在建工程抵押登记时，隐瞒房屋已出售的事实，导致市不动产中心就案涉房屋办理了在建工程抵押登记。该抵押登记行为对案涉房屋能否顺利登记过户至购房人张某名下产生了实际影响，购房人张某与该抵押登记行为具有法律上的利害关系，有权依照上述法律规定对案涉抵押权提起行政诉讼。故法院认定，张某作为本案的主体适格。

2.关于案涉在建工程抵押登记行为是否合法的问题被诉在建工程抵押登记行为的合法性问题，经法院查明本案中，开发公司与银行申请登记的材料，均符合法律规定的形式。故该抵押登记在流程上属于合法登记。

3.本案中，市不动产中心指派专人查看了现场并拍摄照片。在经查询没有发现已交易公示信息，且在开发公司与银行共同书面承诺房屋从未对外销售的情况下，市不动产中心有理由相信该房屋未销售予以登记，已尽合理审慎的审查义务。

关于办理抵押登记程序是否合法问题。案涉在建工程抵押登记的程序符合法律规定，各方当事人亦未提异议，本院予以确认。关于案涉在建工程抵押登记是否应当撤销的问题造成本案权利冲突及争议的关键在于，在抵押登记前，购房人所购房屋未及时办理预告登记或备案，开发商刻意隐瞒房屋实际已售的真实情况所致。则应当解决的是，在提交材料虚假的情况下，案涉抵押登记是否应予撤销。

本案中，在申请在建工程抵押登记时，开发公司与银行向市不动产中心出具关于在建工程项目从未对外出售的《承诺函》，但经查实案涉房屋实际已销售，该《承诺函》不具有真实性，系虚假材料。若申请人如实告知，则市不动产中心将不会予以登记。市不动产中心虽已尽审查义务，但其作出的在建工程抵押登记行为依据不足，属于作出行政行为的主要证据不足的情形，应予撤销。且《承诺函》中记载，“如因上述情况引发的一切责任，均由我们双方负责，与贵中心无关。”表明银行已预见到其抵押权实现可能存在的风险，其损失应由其自行承担，或者由开发公司承担。故原审判决撤销案涉在建工程抵押登记涉及购房人张某的抵押登记部分正确，本院予以认可。 

最终结果：

最终，经过二审法庭的辩论，院方未采纳上诉人的意见，二审维持原判。

参考法条：

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释)》第六十四条规定

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第一、二款规定

《不动产登记暂行条例》第十九条规定

胜诉关键：

本案一审中，在国紫宸律师整理案件证据时发现，不动产登记中心并未及切实核查抵押物的售卖情况，开发商、银行在办理抵押过程中出具虚假承诺函。在国紫宸律师的引导下，通过对在建工程抵押提起行政撤销之诉，最终顺利达成诉求。也基于一审中，相关证据及材料认定事实明确，证据链清晰，二审法院最终没有同意上诉人的诉请。据了解，后续委托人顺利办理了房产登记手续，至此，委托人经过了长达两年的诉讼流程，开发商与银行之间签订的抵押协议被撤销，委托人的权益最终得到了维护。