本案代理律师 北京吴少博律师事务所 国紫宸

前言：

作为投资者在购买商铺时，可能或多或少了解过“售后返租”的营销模式。理想状态下的“售后返租”确实美好，既可以促进商铺销售，也可以让购房者获得租金回报。但现实状况下，伴随着“售后返租”频频暴雷，房产开发商虚假宣传、签约合同关系不对等、承诺的租金无法兑现等等问题，众多投资者才认清这一美好陷阱的真容。而“售后返租”这一模式也被国家明令禁止，但仍有人铤而走险为了短期的利益，选择性的忽略风险，导致此类案件频频发生，如何处理这类问题，也成为了投资者的心病。下面我们就一起来看看，律师面对这样的难题，是如何成功化解的。

个人简介：

国紫宸（主办律师）
从业近十年，拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德，丰富的实践办案经验。主要擅长行政诉讼领域、经济领域、房地产领域、房屋拆迁领域等法律业务。在多年的执业过程中，办案严谨、思路清晰、尽心尽责。凭借自身的实践和努力，始终以维护客户利益最大化为基础，屡次为当事人挽回经济损失，广受赞誉，口碑极佳。
擅长领域：商品房行政纠纷、国有土地房屋征收、集体土地房屋拆迁、征地以及协议拆迁等各种征拆业务、企业环保关停。

案情简介：

2015年，范某等十几人斥资购买了位于四川省某市某家具博览中心的商铺，次年前后又与房产开发商旗下的商业管理公司签订了《市场委托培育协议》（以下简称“委托协议”），约定将所购商铺交给管理公司统一管理。直至2022年，几名购房者发现与开发商关联公司签订的委托协议属于典型的售后返租协议，属于法律明令禁止的行为，且该房地产开发商所建设施还存在超资质开发、违建、未按工程规划进行建设等多种违法行为。

商铺业主们为了维护自己的合法权益，联名委托了北京吴少博律师事务所国紫宸律师，向当地市城市管理行政执法局（以下简称“城管局”）寄送了《履行法定（查处）申请书》（以下简称“查处申请”）。而城管局在收到查处申请后，超期两个月才给予了答复，并表示首先该房产开发商的行为不属于城管局管理的职责范畴。其次，涉案房产于2017年已交工，已超过处罚期限。最后，其并没有发现房产开发商有违法建设和未按工程规划进行建设的行为。所以对于查处申请不予受理。

对于这样的答复，多位委托人自然无法接受，经众人商讨后决定再次委托国紫宸律师就答复问题提起行政诉讼，通过获得合理的答复，整治无良房产开发商，最终达到保护购房者权益的目的。

办案历程：

在决定提起诉讼后，国律师分析了相关资料后认为。

一、城管局的答复时间远超法定期限，且没有对超期答复进行说明。

二、涉案建筑的规划图纸及竣工图纸均分割有若干铺位，但是现场实际不存在如图所示的任何铺位，现场建设与图纸明显不符，城管局作出的答复无相关证据证明，明显有误。

三、涉案房地产开发商仅有二级资质，按规定仅能开发25万平方米以下的开发项目建设，而涉案建筑实际建面则远超25万平方米。对于这样的超资质开发建设行为，城管局以超过处罚时效为由拒绝查处，没有法律依据。

以上述观点为证言，国律师提起了诉讼，在庭审过程中，被告城管局辩称自己并不是相关的管辖部门，之所以超期回复是因为对申请人提出的问题需要召开工作联席会议进行讨论，故原告以超期答复为由申请撤销答复的诉请理应驳回。而根据会议纪要中第六条指明，其认为案涉建筑内部铺位划分的问题不属于违法行为，且案涉房屋早已竣工，按照相关法规，在房产交付两年后未发现违法行为的就不得已再次进行处罚，被告对于房产公司的查处时效已过。故被告作出的不予查处的通知符合相关法律规定，请求法院驳回原告诉请。

在听取双方答辩后，经法院综合审理，最终认定被告做出的答复存在问题，并作出了如下判决：

一、撤销被告作出的答复；

二、责令被告对原告的查处申请重新作出答复；

三、本次案件受理费用由被告承担。

法院观点：

法院认为，首先根据相关规定，被告有权对原告的举报投诉事项进行处理并作出书面答复，因此在庭审中被告所称其不是相关管辖部门并无根据。其次，按照相关法律规定被告对其作出的行政行为负有举证责任，逾期提供的或者不提供的视为没有相关证据。而本案中，被告在收到起诉状后十五日内，未向人民法院提交答辩状，故本院认定其作出的查处申请答复书没有相应证据，应当予以撤销。

胜诉关键：

本案中，被告作为具有相关职权的行政单位，在收到查处申请后作出的答复没有相应的证据，且以超过查处时效为由作出了拒绝查处的答复，这间接的侵害了委托人的合法权益。且在庭审过程中，从始至终未提交其答复的相应证据，故答复应当认定为无效。在本次诉讼过程中，国紫宸律师通过自己的执业经验，成功为委托人争取了合法权益。