经典案例
发布时间：2025-04-22
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案情简介：
商铺托管协议成空文 租金与产权皆成空
在2016至2018年间，河南某市的众多投资者和购房者，基于对该市某开发公司（以下简称“开发公司”）的信任和其宣传的吸引，纷纷购买了由该公司开发的商品房（商铺）。这些购房者在与开发公司签订购房合同的同时，还与一家商铺管理有限公司（以下简称“经营管理公司”）签订了《委托经营管理协议》（以下简称“托管协议”）。然而，事情的进展却远非这些业主所预料的那样顺利。
按照托管协议的约定，业主们本应定期收到租金收益，但实际情况却是他们一直未能如期收到应得的租金。面对这一困境，业主们决定亲自到涉案项目处查看自己的商铺。然而，当他们到达现场后，却惊讶地发现根本无法找到自己商铺的具体位置。更令他们震惊的是，现场的房屋布局与当初购房合同后附的规划图竟然大相径庭。此外，业主们还发现，案涉合同签订时显示的房屋位置与国家不动产中心在卫星定位时的房屋顺序根本无法核对。无论是顺序还是楼号，都与规定不符。这一发现让业主们深感困惑和无奈，他们既无法找到商铺位置，更无法办理产权证书。这一系列的问题，无疑给业主们带来了巨大的经济损失和心理压力。面对这一复杂的案件，业主们决定寻求法律援助，他们委托了北京翰汇律师事务所郭昌通律师来代理此案。
律师介绍：
郭昌通律师
谦逊稳重、积极进取、尽职尽责、有较强的团队意识，理论功底深厚，力争为委托人提供高效、专业的法律服务。毕业于山东大学，法律硕士研究生。本科就读于郑州大学，取得法学和文学学士学位。多次获得优秀研究生、国家奖学金、校三好学生等荣誉。
办案经过：
律师多轮诉讼助力业主赢得租金与违约金赔偿
郭律师在接受委托后，迅速展开了调查工作。他通过调取该项目的信息公开材料，发现该项目的实际情况与规划图纸存在严重不一致。开发公司并未依照图纸进行建设，而是擅自将规划图中商铺之间的间隔全部拆除，并将部分商铺改造成了过道甚至是楼梯间。郭律师敏锐地意识到，开发公司的行为已经构成了售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。此外，开发公司还违反了建设工程规划分割拆零销售商品房的行为规定，以及未满足交付使用条件就违法交付使用的行为规定。这些违法行为不仅损害了业主们的合法权益，也严重破坏了房地产市场的秩序。
针对分割拆零的问题，郭律师首次提起了履职申请，请求当地自然资源和规划局（以下简称“自规局”）和人民政府介入查处。然而，他得到的却是推诿和不作为的答复。面对这一困境，郭律师没有放弃，而是果断发起了行政复议。在行政复议过程中，他据理力争，最终赢得了复议机关的支持。
与此同时，针对开发商和管理公司的违约行为，郭律师也提起了民事诉讼。他主张业主们应得的租金和违约金，并提供了充分的证据来支持自己的主张。经过多轮激烈的庭审辩论，郭律师最终赢得了诉讼的胜利。法院判决开发商支付业主们20至60万元不等的租金和违约金。
而在行政诉讼方面，郭律师也取得了显著的成果。近期，法院支持了他的履职行政诉讼请求，要求自规局和人民政府依法履行职责，对开发公司的违法行为进行查处。这一判决为业主们争取到了应有的权益，业主们虽然经历了漫长的维权之路，但最终还是获得了应有的赔偿和公正。
判决书：
