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发布时间：2024-03-21
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目前吴少博律所承接了许多商品房案件，最主要集中在“延期交房、烂尾楼”等类型的案件。其实这些案件都是一些预售的商品房。结合过往的办案认识，本人觉得有必要重新梳理一下，所以就选取这个标题，谈一下预售商品房预售制度，试图找出延期交房、烂尾楼等一系列问题的本质，本人的一些浅见，望大家指教。
一、探寻一下预售商品房制度的沿革或者说是渊源
商品房预售制度，通常称为卖期房、香港称卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付购房款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》据了解，商品房预售最早出现于香港，1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件作出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。
二、预售商品房的所有权问题是目前商品房纠纷的根源
所有权，是指所有权人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是最为重要的物权形式。所有权是最重要的物权与财产权，它是交易发生的前提，也是交易追求的结果。那么开发商对其所销售的房屋是否具有所有权？我认为开发商没有法律意义上的房屋所有权。开发商其实是将一个没有建成的房屋，没有完全管领控制的房屋卖给了购房人。预售制度从出生就自带风险，房屋的物权还没有形成就已经转移了所有权，所以买受人面临了太多的不确定性，很大的风险。例如：房屋质量问题、房屋的面积误差、房屋结构问题、小区内配套问题等等。但是商品房预售制度也是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。
我国目前市面上的新盘项目绝大多数为预售商品房，这个制度已经在我国生根发芽。我国为了规避预售制度的天生缺陷，出台了一系列的配套法律和措施，房地产开发的行政审批、资金监管、政府指导价格等等。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险。
三、购买预售的商品房需要注意的问题
为了规避商品房预售的风险，我国出台了一系列的措施，有制度措施、法律措施、行政措施等等。着眼购房人在购买商品房时，应注意的问题，规避风险可以从以下几方面考虑：
1、项目的五证是否齐全。五证是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的合称，其中两个规划证由自规局核发的，开工证由建委核发，土地使用证和预售证由自规局或者房管局核发。五证齐全了商品房就有了合法的身份，可以办理房产证，抵押，贷款，自由买卖等也就是大家所说的大产权房。没有五证的情况下，很难确定土地房屋的性质，在不确定性质的前提下，也很难确定土地房屋的使用年限，契税等。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。所以大家在购买房屋时一定要多做了解，避免造成不必要的麻烦。
2、看项目的实际施工情况。买房人最好购买已经或者即将封顶的房屋，如果不能，需要具体判断施工情况，看施工人数，去工地看施工的人数，看施工人员的生活区，看施工停车场的车辆数量等。看工地内的施工阶段状态，砌柱抹灰阶段，人都在屋里，看人货梯和砌筑抹灰进度，看楼边砖块数量，砂浆预罐、砂浆搅拌机是否运转，外墙阶段，看吊篮数量，看窗户栏杆的进度，材料区是否有足够的保温板，绿化阶段，主要看工期，从看见土开始，至少三到五个月。在目前的市场环境下，一定要确保项目可以正常施工，能顺利交房。
3、了解项目的资金监管情况。资金监管可以保障项目的建设资金充足，使项目有序推进。购房人可以通过自己付款时或者签订合同时了解的监管账户，并向住建或者银行了解项目的资金监管情况。
4、买品牌的、有实力、大型开发商的房子。
四、预售商品房销售合同签订应该注意的问题
预售制度已经将购房人置于比较被动的地位，购房人更应该从签订《商品房买卖合同》上注意保护自己的权益。本人认为，购房人应该将签订《商品房买卖合同》视为十分重要的事，购房人的重要财产仅仅通过这几页的合同加以约定。找专业律师审核《商品房买卖合同》，或者签订《商品房买卖合同》委托律师，应该为必然的事情。但是实践中，律师在购房人签订《商品房买卖合同》提供法律服务的案例很少。
建议购房人从以下几方面注意签订商品房销售合同：
1、注意开发商的基本情况，名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。
2、要明确合同的标的，即预售商品房的位置、编号等。预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
3、房子的价款要约定清楚，即房屋的价金，如每平方米多少元。这一项是最重要的，不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。
4、房款以及房屋交付方式和期限。合同中应当写明预售款的支付方式和房屋的交付方式。
5、房屋使用性质必须明确标明，因房屋性质直接影响到产权年限，如果没有明确约定很容易引起纠纷，因此合同中应当明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
6、房屋产权转移的方式、期限。预售房合同中这一点也非常重要，因为预售房经常发生开发商迟延交房的情况，引起纠纷。为了避免纠纷的发生，应当在合同中明确约定房屋产权转移方式和期限。
7、一定要重视不可抗力条款，解除条件是否合理。
8、明确合同的解除条件，重视购房人的解除权。
9、注意违约金的约定，如果一方违约，违约金可以很直接地补偿对方的损失。违约金可以有效防止违约情况的发生。
10、尽量不要签订补充协议。实践中很多开发商要求购房人签订补充协议，并且补充协议以小字体附在正本购房合同后面，十分容易忽略。补充协议中的条款，多数为开发商规避风险，转移风险的重要条款，对购房人极为不公平。例如，延长交房期、免除宣传责任、更改附随义务等等。
11、一定要保存好销售合同的副本，或者向开发商索要合同，合同代表着权益，购房人一定要注意。
当然还有很多要注意的问题，以上仅为大概列举，希望能够帮到购房人。
五、预售商品房纠纷案件的律师办案
关于商品房纠纷的案件，律师一般都通过民事诉讼的角度办理。但是在目前的市场环境下，仅从民事诉讼角度办案，很难满足当事人所预想的效果，往往是法律服务提供了，但是没有效果。基于现状，目前律师界探索出综合办案方式。综合的办案方式主要是将行政与民事相结合，视情况带入刑事程序。这种综合的办案方式的产生，推动法律服务的发展，产生了一些专门服务这项业务的律所。通过律师的努力，为一些当事人赢得了案件，维护了当事人的权益。希望购房人遇到商品房纠纷，可以从律所的实力、律师经验、专业等多方面考虑，选择适合自己的办案律师。
十多年的法律从业经历，曾就职于上市公司、央企法务部，具备企业内部风控管理、企业外部风控管理、公司法务等技能。律师执业期间专注于民商事、行政领域的研究和实践。擅长行政诉讼领域（征地拆迁、商品房纠纷、土地纠纷等方向）、民商事领域（房产纠纷、股权纠纷、合同纠纷、人格权纠纷、企业破产重组等方向）、刑事领域（故意伤害罪、合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪等方向）。
