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发布时间：2024-04-01
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车位权属包括车位的使所有权和用益物权，是在现代房地产开发建设及销售后产生的权属争议。车位权属问题涉及到《民法典》《合同法》《民法总则》《物权法》《人民防空法》等相关法律法规的相关规定。依据最新《民法典》第二百七十五条：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，可以通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定车位权属纠纷是房地产开发商与购房业主之间的利益博弈，小区车位的权属认定在现在的司法实践中是一个复杂、具有重大争议的问题，根据不同的车位类型，权属认定也有所不同。以下是对小区车位权属认定的具体分析：
一、地上车位（地面车位）
地面车位是指位于建筑物底层平面或室外地面上（小区地上公用面积部分），专门用于停放汽车的停车空间。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，地面车位包括建筑区划内规划用于停放汽车的规划内车位和占用业主共有区域的车位。
1.规划内车位的权益归属
规划内车位是指停车位在建设项目施工图或竣工图上有体现，经过了规划部门的批准，该规划内车位包括可办产权证的车位和不可办产权证的车位。
（1）规划内可办产权证的车位。这类车位一般为独立建设的车位，独立建设的多层车位主要指小区内专为停车目的而建设的独立建筑物，具有结构和利用上的独立性。这类车位应独立计算建筑面积，参与分摊土地的使用权，这种车位的所有权属于开发商所有。
（2）规划内不可办产权证的车位权益归属。
一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。因此，即使规划部门批准建设地面车位，如果地面停车位所占面积并未计入建筑面积，不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续。
2.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位权益归属
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：“关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定。因此，即使开发商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有，如果该地面车位无法办理产权登记，不能成为业主享有专有权的专有部分，该车位应当归属全体业主共有。
二、首层架空车位
首层架空车位是指位于建筑物首层（地面层）的停车位，这些车位通常是依附于楼房并通过墙、柱等架空结构形成的。根据我国相关法规和房地产市场实践，首层架空车位的归属问题存在以下规定：
1.层高小于2.2米的首层架空车位权益归属
依据GB/T17986.1-2000《中华人民共和国国家标准房产测量规范》测算规定，层高低于2.20m的不计入建筑面积，因此该车位因不计入建筑面积所以不计入容积率，开发商不能单独拥有这些车位的产权，而应将其作为公共设施供全体业主使用。
2.层高大于2.2米的首层架空车位权益归属
层高大于2.2米的首层架空车位其归属可能因项目规划、土地使用权、合同约定等因素而有所不同。一般来说，这些车位归属于开发商，开发商有权进行出售、附赠或出租等处置。
三、地下车位是指位于建筑物地下层的停车位 地下车位可以根据产权归属分为以下几类：
1.地下公摊车位权益归属
公摊车位，即公共停车场车位，是指在住宅小区、商业广场、公共场所等建筑物内，为公共使用而规划的车位。关于公摊车位的权属问题，我国法律法规并未明确规定。但根据相关法律法规和司法实践而言，公摊车位的权属一般属于建筑物所有权人共同所有。这类车位面积已列入公摊面积，并被业主分摊。它们常见于用明确标识划分出来的停车位，其产权由小区房屋所有人共同拥有，归业主共同免费使用。开发商或物业无权处置，即使对外以高价出售，买方也无法拿到产权证。
2.地下产权车位权益归属
地下产权车位是指在小区地下空间设置的车位，这类车位常见于开发商利用地下空间建造的车库，且开发商单独取得车库产权，可以用来出租和出售，业主只有购买或租用车位才能使用。
3.地下人防车位权益归属
人防车位指位于人民防空工程（人防工程）内的停车位。人民防空工程是为了在战争时期保护人民生命财产安全而建设的防护设施，平时也可以用于民生设施，如停车位。人防车位在建筑物中通常位于普通车位以下的楼层，有的与普通车位位于相同楼层但区域划分不同。从使用角度来说，人防车位与普通车位没有区别。关于人防车位的权属问题，我国《人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这意味着人防工程的产权归属并未在国家立法层面做出明确规定，各地对人防车位的属权规定也各有不同。目前，人防车位的权属问题主要涉及以下几种类型：
（1）将产权划归开发商并可办理产权的地区，如上海市。2021年3月1日上海市规划和自然资源局印发《上海市不动产登记技术规定》（沪规划资源规[2021]1号）强调，商品房项目附属的结建民防工程为地下车库的，房地产开发企业可按《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（沪房地资市[2003]6号）规定出售或出租车位，办理不动产登记。且按规定对商品房项目附属的结建民防工程中设置的车位进行租售的，必须在销售合同或租赁合同的补充条款中明示租售的部位为“民防工程”。登记事务机构在受理结建民防工程租售登记时，应当审核销售合同或租赁合同的补充条款明示内容，并在不动产权证书中注记“民防工程”。
（2） 规定人防工程产权归国家所有的地区，如济南市。2013年10月25日济南市人民政府发布的《济南市城市地下空间开发利用管理办法》第三十七条：经依法批准结建的人防工程，所有权属于国家，未经批准，任何单位和个人不得擅自转让、租赁。
（3）规定人防车位不能出售只能租赁的地区，如安徽省蚌埠市、江西省南昌市。蚌政秘【2019】14号《安徽蚌埠市人民政府关于印发蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法的通知》第二十二条第二款规定，属于人防工程的，不予出售，人防工程的位置和面积规划方案未明确的，由市人防主管部门予以确定。《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》第二十六条规定，城市地下空间建筑物登记应当在登记簿和权属证书中注明“地下建筑物”；属于人民防空工程的，应当注明“人民防空工程”，并记载平时用途，其具体位置和面积由市人民防空主管部门确定。任何单位和个人不得擅自改变人民防空工程使用用途。
因此，车位权属因车位种类不同权属规定也不同，车位权属问题涉及到开发商、购房业主等多方利益，现行法律虽有一定规定，但具体操作仍存在一定争议。为了解决这类问题，有关部门在制定政策及地方法规时应充分考虑建筑物区分所有权的理论，并结合实际情况对不同类型的车位进行具体划分，明确其权属关系。此外，还需加强对车位权属纠纷的司法实践指导，确保处理此类纠纷时有明确的规则可依。逐步实现司法判决一致，案件处理结果一致，矫正各地同案不同判问题。以上是本人基于自身司法实践总结，对于我国司法实践中存在的几种不同类别车位归属权的简易总结梳理。
本文撰稿律师：韩墨 | 北京吴少博律师事务所律师
曾服务于生物医药、产品制造与销售等多种类型企业，有效为客户解决各类争端，包括但不限于行政诉讼、行政复议、行政征收以及各类民事合同纠纷等案件，具有扎实的法学理论功底和丰富的业务实战经验。
本文审核律师：宋府育 | 北京吴少博律师事务所律师
现任北京吴少博律师事务所主办律师。主要研究领域为商品房集体案件维权诉讼、企业关停诉讼、违法建设理论与实务、民事案件与行政案件交叉解决等。提倡采取多元纠纷解决机制，追求委托人利益的最大化。执业理念：诉讼是最后的维权手段，律师是当事人与法律的桥梁，为业先立德以专业知识，实务经验为核心输出，注重解决律师实际工作的重点和难点，兼顾理论与实战的一流水平律师。
