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发布时间：2024-04-08
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网签备案制度是我国特有制度，其随着网络信息技术不断发展而产生，房地产主管部门为监管房地产交易情况采取了多种多余的监管措施，其中就包括了网签备案程序。在一定程度上，网签备案制度能够起到公式买卖行为，维护交易安全，稳定房地产市场经济平稳发展的作用。
一、网签备案制度在我国的发展历史
网签备案制度源于1994年制发《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定的商品房预售合同登记备案制度。但是初期主要采取书面记载、归档的方式。直到上海市人民政府在2004年制发《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，率先将网签制度在上海地区试点，同年住建部修改的《城市商品房预售管理办法》第十条增设了“商品房管理部门应当应用信息网络技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”预售合同备案登记制度字词在全国范围内进行推广适用。
二、网签备案的含义
网签是网上签约合同的简称，需要将双方签订的合同通过网络上传到相关部门网站，形成网签号并在网上公示。任何单位、个人均可以通过网上查询到房屋交易信息。根据相关法律规定，新建商品房的房地产开发企业在办理商品房预售许可证或者现房销售商品房产权证前，必须向房地产管理部门办理项目的入网手续，并报送相关信息和证明材料，以便相关公众可以随时上网查询。
备案是经过上述合同签订、上传后，相关部门依据法规在一定期限内，开发商将商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理合同登记的备案手续。由此可知，网签、备案是两个不同的环节，备案是以网签为前提。
三、网签备案的性质
在（2021）最高法民申9号案件中，明确表明商品房买卖合同的网签、备案行为并不具有物权效力。一般在实践中，网签、商品房预售合同备案是为保证将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权。且在《民法典》中，没有规定网签、备案制度，根据物权法定原则，网签、备案不具有物权的效力。
四、网签备案的流程
网签的程序：
双方当事人根据网上公示的商品房情况，签订《商品房销售（预售）买卖合同》，并针对个别条款进行磋商拟定，由房地产开发企业通过网上签约系统打印双方已经确认的协议文本或者合同，双方当事人签字盖章，在电子楼盘表上注明该商品已经被预定或者签约的状态。该网签行为的目的在于防止开发商“一房多卖”的违法行为，该合同的相关内容与直接同步到房地产管理主管部门的系统中，开发商从而无法再针对该商品进行销售、抵押等行为。
备案程序：
根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。在实践中，商品房销售（预售）合同签订后30日内，房地产开发企业会在30日内向房管局申请办理商品房买卖合同的备案手续。合同备案流程是先网签后备案，经相关部门审核后取得备案号完成备案程序。网签与备案的目的均为保障购房人所购买的商品房不发生“一房二卖”的现象，从而保护购房人的最大合法权益。
本文撰稿律师：陈华 | 北京吴少博律师事务所律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务。擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多个领域。
