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发布时间：2025-01-13
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随着城市现代化的不断深入，环境噪音问题日益成为人民群众日常生活中避无可避的现实问题。今天笔者想要通过本文，与大家共同探讨环境噪音问题对于商品房买卖合同解除的影响。
一、环境噪音的定义与标准
从环境保护角度上讲，凡是妨碍人们正常休息、学习、工作的声音，以及对人们要听的声音产生干扰的声音，都可以称之为噪音，噪声污染属于感觉性公害，与人们的生活状态、主观意愿有关。
从法律概念角度上讲，凡高于所属声环境功能区最高限制的声音，便涉嫌构成噪音。而对于声环境功能区的划分及其对应限制，需要对照现行法律规定以及属地声环境功能区技术规范予以明确。
《城市区域环境噪声标准》（现已废止）曾确定城市五类区域的环境噪声最高限值：
1、疗养区、高级别墅区、高级宾馆区：昼间50分贝、夜间40分贝。
2、以居住、文教机关为主的区域：昼间55分贝、夜间45分贝。
3、居住、商业、工业混杂区：昼间60分贝、夜间50分贝。
4、工业区：昼间65分贝、夜间55分贝。
5、城市中的道路交通干线道路、内河航道、铁路主、次干线两侧区域：昼间70分贝、夜间55分贝，(夜间指22点到次日晨6点)。
《声环境质量标准》（2008年10月1日起实施）进一步明确规定：
1、“特殊住宅区”是指特别需要安静的住宅区，其环境噪声标准值为昼间45分贝、夜间35分贝。
2、“居民、文教区”是指纯居民区和文教、机关区，其环境噪声标准值为昼间50分贝、夜间40分贝。
3、“一类混合区”是指一般商业与居民混合区，其环境噪声标准值为昼间55分贝、夜间45分贝。
4、“二类混合区”是指工业、商业、交通与居民混合区，“商业中心区”是指商业集中的繁华地区，二者的环境噪声标准值均为昼间60分贝、夜间50分贝。
5、“工业集中区”是指在一个城市或区域内规划明确确定的工业区，其环境噪声标准值为昼间65分贝，夜间55分贝。
6、“交通干线两侧”是指车流量每小时100辆以上的道路两侧，其环境噪声标准值为昼间70分贝、夜间55分贝。
《声环境功能区划分技术规范》（2015年1月1日起实施）细化声环境功能区：
1、0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。
2、1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要 功能，需要保持安静的区域。
3、2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂， 需要维护住宅安静的区域。
4、3类声环境功能区：指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环 境产生严重影响的区域。
5、4类声环境功能区：指交通干线两侧一定距离之内，需要防止交通噪声对周围环境产生 严重影响的区域，包括4a类和4b类两种类型。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市 快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b类为 铁路干线两侧区域。
二、环境噪音与商品房买卖合同的关系
在商品房买卖合同中，出卖方对房屋负有质量瑕疵担保义务，当房屋存在质量瑕疵，如环境噪音超过国家规定标准、属地标准规范并影响买受人正常居住时，可以认定为“购房目的不能实现”。购房目的是购房者希望得到温馨、满意、安全的房屋，当这种噪音无法消除时，对购房者而言完全是一种痛苦，购房者有权要求解除合同并赔偿损失。
三、环境噪音导致合同解除的具体情形
出卖方构成根本违约：如果环境噪音严重到影响购房者的正常居住和使用，且这种噪音无法消除或降低到国家标准以下，那么可以认为出卖方构成了根本违约。此时，购房者有权依法解除合同，并要求出卖方赔偿损失。
出卖方构成一般违约：如果环境噪音虽然存在，但可以通过加装防护或隔音材料等方式消除或降低，那么可以认为出卖方构成了一般违约。此时，购房者可以要求出卖方采取降噪措施或赔偿损失，但不一定能解除合同。
所涉法律规定：
《民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定。
《民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”之规定。
四、合同解除的实践操作
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，购房者在面对环境噪音问题时，可以首先参考购房合同中的违约条款，与出卖方进行协商。如果协商不成，购房者可以依法提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失。在实务实践中，法院会根据具体情况，如噪音的来源、持续时间、影响程度以及出卖方是否采取了降噪措施等因素，来判断出卖方是否构成违约，并据此作出判决。
例：（2015）虹民三（民）初字第1017号谢某、李某与陈某房屋买卖合同纠纷这一案例中，法院裁判观点为：原告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的主要目的是居住，被告按约应提供符合正常居住使用标准的房屋，但该房夜间噪声明显超标，不适于居住，被告构成违约，故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，并无不当，本院予以支持，酌定解除日期为2015年7月8日。被告以原告迟延付款为由反诉要求于2015年6月30日解除买卖合同并要求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告房屋，被告应将已收房款返还原告。原告要求被告赔偿中介费和房款利息，并无不当，但利息应按同期银行存款利率计算。原告要求被告赔偿其它损失，依据不足，本院不予支持。
五、环境噪音所引起商品房买卖合同纠纷中的政府监管因素。
处于铁路干线周边等可能遭受噪音影响范围内的建设项目，相关行政主管单位在该项目规划报审甚至于土地出让阶段便会对于环评事项作出细化规定。该种细化规定包括但不限于要求建设单位在核发《建设工程规划许可证》前完成环评报告编制，依据报告要求制定铁路沿线区段的隔音防噪技术措施，并提前在方案设计中强化隔音防噪的设计内容。
当上述行政机关应当履行的监管职责及建设单位应当遵从的行政管理内容缺失时，相关购房人可以考虑推进行政复议及诉讼程序维护自身权益。
综上所述，环境噪音对于解除商品房买卖合同具有重要影响。购房者在购房前应充分了解房屋周边的环境噪音情况，并在合同中明确相关条款以保护自己的合法权益。在遭遇环境噪音问题时，购房者应积极与出卖方协商并寻求法律援助以维护自己的权益。
本文审核律师：靳泽宇
北京翰汇律师事务所律师
深耕行政诉讼领域多年，经手行政复议、行政诉讼案件总量二百件以上，专业知识扎实，实践经验丰富，法律功底深厚，责任感强。具备会计从业资格、基金从业资格、手语翻译资格，擅长多角度、全方位处理案件。
