商品房买卖中 开发商的不利因素披露义务

红线外的披露义务，比如，小区旁边的铁路、坟墓等。因为项目红线以外的区域，已经超出开发商可以控制的区域，开发商对于区域外的信息的掌握程度，和购房者相比，不具有明显的信息优势。因此，开发商仅需尽到合理的告知义务即可。同时，购房者也负有谨慎义务，也应对红线外的周围环境进行了解，不应过分要求开发商承担披露义务。

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度项目502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567 864元。

2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，在办理入住手续时，原告黄颖发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。

最终，北京市第一中级人民法院判决：本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。

案例来源：《最高人民法院公报》2006年第2期

2、解除购房合同

《民法典》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

2017年5月21日，张秀梅与东莞市富盈十里银湾建造有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定张秀梅购买东莞市富盈十里银湾建造有限公司开发的商铺。在收房的时候，张秀梅发现案涉商铺内部顶端中间存在伸缩缝，遂提起本案诉讼，请求撤销《商品房买卖合同（预售）》，返还购房款。东莞市中级人民法院认定张秀梅在重大误解情况下签订《商品房买卖合同（预售）》，遂判决：撤销张秀梅与东莞市富盈十里银湾建造有限公司于2017年5月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；限东莞市富盈十里银湾建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还张秀梅购房款924500元及利息。

案例来源：（2019）粤19民终13786号

3、承担缔约过失责任

当开发商存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形时，同时构成欺诈与缔约过失，当事人享有选择权。在无法证明开发商存在欺诈的故意时，开发商虽不用承担因欺诈而导致合同被撤销的责任，但若存在未如实告知相关情况等其他违反诚实信用原则的行为，仍应承担缔约过失责任，该缔约过失责任不以商品房预售合同的不成立或无效为前提。

如不利因素影响购房人购买房屋的居住目的，则构成根本违约，购房者可以选择解除合同要求开发商退赔购房款及利息、赔偿违约金、经济补偿等。依据不同的诉讼请求，会产生不同的法律后果。

当开发商存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形时，同时构成欺诈与缔约过失，当事人享有选择权。在无法证明开发商存在欺诈的故意时，开发商虽不用承担因欺诈而导致合同被撤销的责任，但若存在未如实告知相关情况等其他违反诚实信用原则的行为，仍应承担缔约过失责任，该缔约过失责任不以商品房预售合同的不成立或无效为前提，但应注意将合同有效下的缔约过失责任与违约责任相区分。