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发布时间：2024-06-02
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近几年来，随着房地产市场暴雷。越来越多与商品房有关的问题浮出水面。随着2022年下半年起中央“保交楼”政策的布署及推进，真正意义上的烂尾已经不多了，大多数停工楼盘已经陆续复工复建，但随之而来的却是各类房屋质量问题。“
保交楼”从不意味着“保质量”、“保配套”，即便是在没有烂尾的项目中，在交付后不乏出现裂缝、空鼓、渗水等种种质量问题，经历过维权的业主更是深知这类问题的维权难度，对于普通购房人，遇到房屋质量问题应该何去何从？
房屋质量问题的维权数量在逐年递增 作为一家擅长商品房维权的律师事务所，我们能明显感受到，近两年来商品房维权类型在从无法交付的的烂尾问题陆续向房屋质量问题、虚假宣传等交付后的问题转变。2022年7月28日，中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务。2023年8月9日，根据住房和城乡建设部消息，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%。由此可见，随着中央政策的落实，作为普通购房人我们已经不用太担心房屋无法交付。但是，在开发商本身资金紧张甚至资金链断裂的情况下，只能想方设法把房子建好，确保房屋主体结构不存在安全隐患，房屋质量、小区配套设施却无法保质保量。 对于收到明显质量问题房屋的业主，愿意选择维权的人数越老越多。在房地产市场情况良好的情况下，如房价能持续上涨或者稳定，哪怕存在一定质量问题，也是业主能够容忍的范围，通常情况下愿意选择“自认倒霉”。然而现在房地产市场暴雷，有不少业主属于高位接盘，房屋还未交付房价可能已经腰斩。时代的一粒沙落在每个人身上都是一座山，在家庭遭受如此大经济损失的情况下，最终拿到的房屋却出现了种种严重质量问题，本身超出了大家的容忍范围，这也是为什么越来越多的人选择加入维权队伍。 但是经历过这类维权的业主都知道，情况好一点的开发商还会联合物业试图帮我们修复，但维修不久后可能又反复出现问题。情况不好的开发商只会杳无音讯，我们的诉求石沉大海。而当业主找到物业，物业只会告诉你，房屋质量问题你找开发商，我物业管不了质量问题。在经历了不断的扯皮、投诉等等路径仍然解决无望的业主，最终才会选择运用法律武器维权。 民事角度房屋质量问题的裁判思路 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 通过检索判例及相关司法解释，我们可以看到，对于可通过维修解决的质量问题，仅属于质量瑕疵，此种情形不属于可以解除合同的情形，在保修期范围内的房屋仅能要求开发商赔偿维修，并主张房屋空置损失等费用。根据一则典型案例的裁判精神，若因开发商拖延维修导致房屋无法正常使用的，买受人也负有及时主张权利、防止房屋空置损失扩大的义务。若买卖双方均消极拖延造成房屋空置损失扩大的，应按照各自过错大小合理分担扩大的损失。也就是说如果我联系过开发商来维修，但是开发商一直拖延，我也有义务积极通过各种途径主张权利，否则也需要承担一定的过错责任。 只有房屋主体结构存在质量问题，或者质量问题严重到影响政策居住使用，才能解除商品房买卖合同。那么什么程度才属于上述可以解除合同的情形？一般情况下这种情况需要进行专业鉴定，以我们的经验而言，经过竣工验收的房屋基本上难以达到这个程度，因此对于绝大多数质量问题，民事角度很难实现退房诉求。对于和开发商长时间斗争后心力交瘁的业主，基于对开发商的不信任，以及对房屋质量问题的担忧，如何实现自己的根本诉求？ 一则质量问题案例探讨房屋质量问题的解决方案 笔者近期在某沿海城市办理了一起房屋质量问题的商品房集体案件。当地拥有得天独厚的位置优势，面向南海，紧邻东南亚各国，拥有丰富的旅游资源，且气候属于海洋性季风气候，属于著名的养老胜地，因此案涉小区的业主购房大多数为了养老房旅居，购房人来自五湖四海。该小区三面环海，小区内有别墅、高尔夫球场，小区环境及配套所到之人无不称赞。 2019年底，房屋陆续交付后，部分业主发现房屋出现裂缝。当时业主还未意识到问题，直到2020年上半年，业主互相交流时，才发现大家的房屋均开始出现了不同程度的开裂，同时地下室也开始渗水，业主开始向开发商反映情况。 开发商修复后不久，业主发现房屋又开始陆续出现裂缝，并且裂缝越来越多、越来越严重。而蹊跷的是出现明显问题的是1号楼，小区2号楼，以及该项目旁紧挨着、属于同一开发商建造，且建造时间更早的另一项目，却没有出现这一情况。在大量业主的投诉下，当地住建局介入进来，组织了数次座谈会要求开发商维修并且要求开发商进行鉴定。小区的沉降和倾斜度报告，及房屋安全性报告均显示合格。 2023年，整栋楼几乎都在拆墙重建中，大多数业主经历了四五次维修却仍然不断再度出现开裂。业主深知，在房屋安全鉴定报告显示安全的情况下，业主现阶段不可能从民事角度退房，而这样严重质量问题的房屋已经不可能继续养老，迫于无奈下，业主联系了我们。 笔者介入案件后，经分析认为这种程度的质量问题绝非开发商给出的气候、入住率等原因导致，我们必须了解清楚反复开裂的根本原因是什么。业主在这类纠纷中本身属于弱势的一方，无论是掌握的项目情况还是专业知识，均难以直接和开发商抗衡，因此必须让监管部门介入到本次纠纷中，要求监管部门实质上推动调查质量问题的根本原因，并给出解决方案。在诉讼中，尽管监管部门提交了上百页证据试图证实已经履职到位，但均被有力反驳。开发商也派人旁听了本次庭审。同时，笔者也成功申请法官一起前往现场勘查。开完庭，业主、笔者带着法官及法院工作人员前往小区实地走访，现场开裂情况触目惊心。目前，该案开庭效果良好，案件进展有序推动。 写在最后： 作为普通购房人，遇到这类问题我们该如何解决呢？第一，建议大家一定要及时固定证据。大家可以下载水印相机，体现拍摄的时间、地点，同时注意保存原始载体，避免后续举证不能。第二，对于重大的质量问题，在取证前不要轻易配合开发商维修，这样很可能会导致证据灭失，而质量问题本身可能是隐性的，表面的维修也根本无法彻底解决问题。第三，如果业主能力有限，及时寻求专业人事帮助，并及时运用法律武器捍卫自身权利。第四，单一的诉讼策略可能无法实现根本诉求，在专业人士的帮助下，运用综合的维权手段推动实现诉求。 自研究生期间，专注行政法领域的理论学习，法律功底深厚。办理实习后，参与办理了大量的征地拆迁、环保关停、土地纠纷、商品房集体纠纷等行政类案件，积累了丰富的办案经验，专业严谨，敬业负责，思维缜密，能够从实际维权效果出发运用多元化维权策略实现当事人合法利益的最大化。
