通过总结案件情况，我们不难发现小区办不下来产权证主要是以下几点原因造成：

第一，开发商拖欠费用。在部分项目里，因开发商拖欠费用，没有缴清土地出让价款、税费等，或者是当年因特殊政策，项目根本未缴纳土地出让价款。

第二，项目手续问题。在不少案件里，均是由于小区没有取得规划核实、竣工验收、消防验收手续，甚至存在违法占地、未完善用地手续，规划手续不全存在“违建”的可能，不满足办理不动产登记的基础条件所致。

第三，开发商主体灭失或失联。在房地产开发领域，考虑到责任承担、税费政策等问题，几乎每个房地产开发商均实行项目公司制度，也就是每一个项目均是由单独成立的项目公司负责，项目从前期立项、拿地阶段便是以项目公司名义进行。这就导致了不少项目匆匆建成并交付后，由于开发商本身知道项目存在种种潜在的风险，很快便将项目公司注销。这会直接导致项目的首次登记，也就是通常说的“大证”无法办下来。另一种情况是开发商失联，这是实践中也非常频发，无论是开发商主体灭失或失联，都会影响办理首次登记，也会导致无法提供项目的基础资料，无法提供办理不动产权证的基础性资料。

第四，存在抵押权。在一些项目里，系由于土地或房屋被开发商擅自办理了抵押权，最终开发商没有还清贷款或借款，项目没有解押，导致无法办理产权证。因为办理产权的前提条件之一便是项目及地块上不存在抵押权。

总结项目无法办证的原因，大体上可以分为两类。第一类为手续及费用问题，即第一、第二、第三种原因。第二类为抵押权问题。对于第一类手续及费用问题，如项目本身已经通过验收手续，仅仅因开发商拖欠税费、土地出让金等原因无法办理，完全可以通过和政府协商谈判，针对项目开通绿色通道、实施“证缴分离”政策的方式解决；如项目未通过验收，甚至存在验收不合格的情况，可以通过业主自发筹措资金完善整改的方式解决，这样分摊至每一户业主的费用并不高，也能在不用开通绿色通道的情况下顺利解决办证难问题。

对于第二类存在抵押问题，如地块上存在开发商债权人合法的国有建设用地使用权抵押权登记，这是比较难解决的一种情况。因为开发商债权人也是无辜受害者，在开发商已经资金链断裂的情况下，不可能放弃抵押权。在实践中，通常可以调查开发商资产，如存在其他资产如房产、未开发土地等，可以通过将原抵押登记转移至其他资产上的方式，登记机构先行办理项目的分割登记，这样一来，开发商债权人的利益能得到保证，业主的办证难问题也能迎刃而解了。