经典案例
发布时间：2024-07-01
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案情摘要：
购入商铺使用权却发现开发商违规建设 商铺无法实际使用
浙江省某市的多户业主，分别于2012年前后与当地某开发商签订了《商铺使用权转让合同》及《委托租赁管理合同》，约定由业主出资购买开发商建设商铺的使用权，并在2014年商铺交付后委托至开发商经营管理。商铺正式交付后，取得使用权的业主们也依约将商铺委托给开发商进行经营，起初开发商也依照合同履行了相应的义务，如约支付给业主们一定的收益，可没过几年却完全停止了收益分成。为此，业主群体多次与开发商协商，可直至2023年双方之间存在的矛盾仍然无法解决。业主群体经过多番考量后，咨询了专门负责商铺疑难案件处理的法律服务团队，并最终决定将案件委托给北京吴少博律师事务所齐丹律师。
律师介绍：
齐丹 | 主办律师
拥有深厚的法律功底，良好的职业道德，办案经验丰富。在办案过程中，思路清晰、严谨又不乏活跃、尽心尽责，努力使当事人的利益最大化。主要擅长行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷、公司类纠纷处理等法律业务。
办案过程：
商铺开发商种种违规行为 专职律师如何处理？
信息公开确认项目相关材料 综合考量寄送履职申请推动维权
齐丹律师在全面细致地听取并了解委托人诉求后，凭借多年的类似案件处理经验，为本案量身打造了一套维权方案。齐丹律师通过政府信息公开，向当地政府部门调取案涉项目材料，依据公开的材料及《商铺使用权转让合同》内含的商铺设计图纸，结合亲自前往案涉项目进行详尽的现场考察，逐一核实了商铺的具体问题。经过对照后，齐丹律师发现商铺实际建设与设计图存在较大差距，商铺无明确四至且委托人无法界定商铺的具体位置，更无法独立使用，当地开发商违规建设的事实已基本确定。进行了充分前期取证的齐丹律师，最终决定先向当地城管局发函申请查处案涉开发商的违法行为。
签收后拒不答复 行政复议再度推进维权
寄送《履行法定职责申请书》后，齐丹律师时刻关注着签收动态，却发现当地城管局在实际签收后却并未在规定时间内作出答复。考虑到委托人群体迫切的维权愿景，齐丹律师当即决定再次整理证据，以行政复议的形式推动案件进展，让当地城管局介入案件履行其法定职权，对案涉开发商的售后返租、私自变更规划等行为作出相应的查处。
复议申请正式被当地复议机关采纳后，城管局在复议过程中发表了案件异议，表示其并未收到过齐丹律师寄送的《履行法定职责申请书》，对案涉事实并不清楚。其次，城管局认为其对案件本身并不负有查处职责，仅有监督、指导等法定职责。当地复议机关在充分分析了双方提交的材料证据后，认定齐丹律师提交的证据材料真实有效，寄送的《履行法定职责申请书》应当被视为已收到，当地城管局超期未答复的行为系违法，并责令限期对申请书提到的相关事实做出处理。
吴少博律师事务所提醒:
本案不仅存在售后返租的问题，还存在开发商违规变更规划等实际违法行为。售后返租作为我国明令禁止的销售形式，采取前期许诺的形式加快开发商售卖房屋的进度，其许诺的各种优厚条件往往在后期无法兑现，导致买受人被迫承受极大的压力。除此之外，当购房者面临房产规划变更或发现潜在的消防安全隐患时，务必迅速采取行动，运用合适的法律手段来捍卫自己的权益。购房者应当寻求合法途径来解决问题，以免自身权益受到损害。面对商铺、商品房问题，及时寻求专业的法律服务团队介入至关重要，这样才能够根据具体情况及时做出应对方法。
在本案中，齐丹律师凭借她丰富的维权实务经验，已经初步满足了委托人的基本诉求。随着当地对产间距查处进度的推进，齐丹律师将密切关注案件进展，并根据实际情况灵活调整维权策略，以确保委托人的合理诉求得到妥善解决，从而切实保障委托人的合法权益。
