本案被告代理律师：北京吴少博律师事务所石磊

本案案情

原告Z某与被告Y某、第三人A某执行异议之诉一案，本院于 2020 年 11 月 10 日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告Z某委托诉讼代理人**、周*，被告Y某委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼。第三人A某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭- 2 -参加诉讼。本案现已审理终结。

Z某向本院提出诉讼请求：要求继续执行北京市西城区hc花园 5 号楼 **** 号房屋。事实和理由：A某与Z某于 2016 年 12 月 6 日签订了借款合同（合同编号：2016120502）；并经公证处公证（公证书编号：（2016）京长安内民证字第 23848 号），赋予强制执行效力。A某在合同所约定的借款期限内无法履行还款义务，北京市长安公证处于 2017 年 5 月 5 日出具（2017）京长安执字第 35 号执行证书，原告依此向法院申请强制执行 。

原告诉请

在 执 行 过 程 中 ， 被 告 提 出 执 行 异 议 ， 法 院 做 出（2020）京 0102 执异 648 号裁定书，原告认为该裁定书裁判理由不能成立。

一、不动产权属具有权利推定效力和公示公信力，虽然A某与北京wx公司房屋买卖合同被判决无效，但Z某善意取得涉案房屋抵押权，可以有效抗辩其他权利人。二、Z某在出借之前，已经到不动产登记中心查询且下户了解房屋情况，该房屋所有权无权利瑕疵，在此基础上，Z某进行了出借。三、若善意抵押权不被支持，将产生一种非常可怕的局面，整个市场经济活动陷入一片混乱。抵押权人在抵押之前是不是要把整个房子从建设好到现在的所有人，每一个交易环节都要了解清楚，是否是恶意？是否串通一起？是否没有支付合理对价？等等，整个交易活动无法进行，不能保障市场交易活动的稳定性。对此，最高院裁判态度明确，即使所有权被撤销，善意抵押权人依然享有抵押权人的一切权利，（(2018)最高法民申 3779 号）。（2020）京 0102 执异 648号裁定书，未考虑善意抵押权人的权利，原告诉至法院，- 3 -请求撤销该裁定书，继续对涉案房产进行拍卖。

被告辩称

Y某辩称，不同意原告的诉讼请求，不认可其陈述的事实和理由。

一、被告对北京市西城区hc花园 5 号楼**** 号房屋（以下称案涉房屋）享有受法律保护的民事权益，足以排除对案涉房屋的强制执行行为。

（一）被告针对案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。2003 年 1 月 23 日，被告与T某、P某签订协议书，约定T某、P某将案涉房屋出让给被告，被告承担案涉房屋按揭款、物业费等。该协议书经北京市西城区人民法院（2017）京 0102 民初 21709 号民事判决确认合法有效。

《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告对案涉房屋享有合法债权，T某、P某应当为被告办理案涉房屋的产权过户手续。2008 年 3 月 13日，T某授权被告办理案涉房屋所有权证、过户等手续，授权为不可撤销授权。T某就案涉房屋与北京wx商贸有限公司签订的买卖合同，北京wx商贸有限公司就案涉房屋与A某签订的买卖合同均已被北京市丰台区人民法院判决确认无效。故被告基于合法有效的债权可以继续主张T某办理案涉房屋的过户手续。

（二）基于合法有效的买卖合同，被告自 2003 年 1 月 23 日至今占有使用案涉房屋。被告与T某、P某签订协议书后，T某、P某将案涉房屋交付被告，被告占用使用案涉房屋至今。被告自入住案涉房屋后一直交纳案涉房屋的物业费、取暖费等。被告在案涉房屋内注册成立了北京****广告有限公司。

（三）被告按照协议约定支付了案涉房屋转让款、按揭款、剩余首付款、物业费、取暖费。被告自 2003 年 1 月开始向中国建设银行交纳案涉房屋的购房贷款，至 2016 年 9 月共还款 941 605.15 元。2004年 11 月 17 日，被告向北京kh房地产开发股份有限公司交纳案涉房屋剩余首付款 14 万元。2007 年 8 月 10 日，P某为被告书写收条，收到协议书约定的有关费用 3 万元。以上三项费用共计 1 111 605.15 元。被告也交付了案涉房屋自 2020 年 11 月 15 日至 2021 年 3 月 15 日的供暖费，2020 年 10 月 15 日至 2021 年 10 月 14 日的物业费。

（四）案涉房屋未能过户至被告名下不是被告造成的。

2016 年 7 月底，被告得知案涉房屋可以持有法院协助执行通知书办理过户时，要求T某、P某为自己办理过户手续。因为案涉房屋房价上涨，T某、P某拒绝。被告于 2016 年 9 月向北京市西城区人民法院提起继续履行之诉。T某、P某在 2016 年 10 月 24 日取得案涉房屋所有权证后，迅速将案涉房屋转让北京wx商贸有限公司，北京wx商贸有限公司又转让A某。不到一个月的时间，案涉房屋完成两次转让手续。被告遂向北京市丰台区人民法院起诉确认转让合同无效。T某、P某违约不给被告办理案涉房屋的过户手续。

二、原告与A某恶意串通形成借贷关系且对案涉房屋设立抵押，侵犯了被告的合法权益。

（一）原告不具备出借高额资金的能力。700 万元属于巨额资金。2016 年 12 月 6 日，原告年龄为 23 周岁。按照自然人成长过程，23 周岁属于刚刚步入社会的人员。再按照财富累积速度，23 周岁的自然人若无财- 5 -产继承或者房屋拆迁等因素影响，原告不可能具备出借 700万元的资金能力。故被告对原告出借人的能力以及资金来源表示怀疑。

（二）A某没有借款的合理理由。A某属于无业人员，没有高消费能力和急需用钱的事项。按照北京市丰台区人民法院生效判决查明的事实，A某所交纳的购房款来源不明。A某儿子经营的公司为中富通达（北京）投资担保有限公司，作为投资担保公司对借款流程很熟悉。故被告有理由怀疑原告与A某之间恶意串通、虚构借款，以达到以合法形式掩盖非法目的。本身抵押属于担保的一种形式，一般是基于担保人和被担保保人之间的这种亲属关系或者是同事关系。两个自然人之间进行借款。按照正常的逻辑，可能是存在一般的这种亲属或者是朋友关系，所以说原告不可能不知晓A某取得房屋的一个过程和A某存在一个恶意的这么一个想法，这是第二点。

（三）原告与A某签订的《借款合同》中并没有关于案涉房屋抵押的条款。原告与A某签订《借款合同》，并为涉案房屋办理抵押登记。《担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”第四十四条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”但是原告在申请执行时以及本案中并未提交关于案涉房屋的抵押合同。（四）A某与原告为案涉房屋设立抵押的时间不符合常理。2016 年 10 月 24 日，T某取得案涉房屋所有权证。2016 年 11 月，案涉房屋权属转移至北京wx商贸有限公司名下。2016 年 11 月 23 日，A某与北京wx商贸有限公司签订房屋买卖合同。2016 年 11 月 30 日，案涉房屋过户至A某名下。2016 年 12 月 6 日，原告与A某就案涉房屋办理抵押登记。从时间上来看，短短一个月内完成了二次过户，一次抵押登记，明显不符合常理。

原告作为资金出借方，应当理性慎重选择抵押物。按照理性人一般会查看抵押物的实际情况。但本案中，原告根本就没有查看案涉房屋的实际使用状况以及对二次过户提出合理质疑。这里尤其提醒法官注意北京丰台区人民法院在152 号判决当中第四页已经查明。2016 年 12 月份是有人通过撬锁的方式强行进入案涉房屋。因为案涉房屋在两次转让的时候都没有正常的进行交付，所以说原告辩称，他实际上去查看了案涉房屋的一个居住情况，是不可能的，是不存在的。综上，被告认为原告提出的诉讼请求不能成立，依法予以驳回。

法院观点

本院认为，A某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买- 12 -卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据生效判决认定的事实，在法院查封之前，Y某就涉案房屋已签订合法有效的书面买卖合同、支付价款并实际占有使用涉案房屋，未能办理过户的原因非Y某自身原因所致。因此，参照上述法律规定，除非Z某对涉案房屋依法享有对抗Y某的担保物权等优先受偿权，否则Y某的权利可以排除执行。故，本案的争议焦点在于Z某对涉案房屋是否享有抵押权。

由于T某与北京wx商贸有限公司签订的《存量房屋买卖合同》、北京wx商贸有限公司与A某签订的《存量房屋买卖合同》均被生效判决确认无效，故A某将涉案房屋抵押给Z某属于无权处分，而Z某并不能构成善意取得。Z某向A某出借巨额款项前，应当进行充分的审查，应当充分了解A某的个人财务情况、借款用途以及是否具备还款能力，也要充分调查抵押物即房屋的具体情况，不仅需要审查房屋的登记情况，还应现场查看房屋的居住使用情况，以查明是否存在其他权利人。

根据在案证据，显然A某不具有相应的还款能力，Z某在此情况下仍向A某提供巨额借款，未尽到审慎的注意义务。涉案房屋一直由Y某占有使用，Z某如对房屋进行充分的调查，应当发现房屋权利存在的问题。Z某提交的照片没有原始载体，照片内也无相关人员，不足以证明其对房屋尽到了充分的调查义务。故，Z某在未充分审查- 13 -A某借款用途、还款能力，未充分调查房屋权利的情况下，向A某发放巨额借款并办理抵押登记，存在重大过失，不属于善意。Z某不构成善意取得，不能取得涉案房屋的抵押权。

综上所述，Y某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对Z某要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回Z某的诉讼请求。