本案代理律师：北京吴少博律师事务所 李静

导读

本案中，2017年原告与被告签订《租赁协议书》1份，约定原告将其享有权益的商铺出租给被告整体运营。同时，与某公司签订《订购协议书》1份，约定某公司向原告出售商铺。原告交付了部分购房款后，将房屋直接转移给了被告，由被告进行整体出租经营。但被告拖欠了大约五六年的租金。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判决被告付清租金并支付违约金，本案在吴少博律师事务所李静律师的缜密分析下，获得胜诉判决。

律师分析

这是一起比较特殊的商业模式下的案件。委托人与被告之间是租赁房屋合同纠纷，但实际上委托人在跟开发商签订购房合同的当天就已经和被告签订了房屋租赁合同，属于房屋分割拆零销售并且售后返租的情况。实际上委托人没有办理产权证，委托人交付了部分购房款后，将房屋直接转移给了被告，由被告进行整体出租经营。但是被告拖欠了大约五六年的租金，律师以处理民事租赁合同纠纷的方式帮委托人争取租金权益。法院支持了租金部分主张。

原告诉求

1. 判令解除原被告于 2017年X月X日签订的《M商铺租赁协议书》，判令被告立即向原告交还租赁物；
2. 判令被告立即向原告付清2018年X月X日起至实际交还租赁物之日止的租金*元;
3. 判令被告以上述欠付租金为基数按每日万分之一为标准向原告支付违约金*元（暂计至2021年X月X日，此后的违约金以此标准支付至付清之日； 由于上述违约金计算标准过低请求法院依法予以增加）;
4. 判令被告支付原告律师代理费*元。

案件还原

本院经审理认定事实如下2017年X月X日原告与被告签订《M城商铺租赁协议书》1份，约定原告将其享有权益的面积为X平方米（最终以房屋管理部门实测面积为准）的商铺出租给被告整体运营;租期从2017年X月X日至2027年X月X日为期10年，第1至3年的租金标准为*元,第4-7年的租金标准为*元，第8-10年的租金标准为*元，租期届满前6个月经协商一致时可续租;原告同意被告对于包括商铺在内的项目实行整体运营，原告于付清房款后向被告移交铺或由被告依此协议直接接收商铺，租期届满后被告在同等条件下享有优先承租权；2017年X月X日前被告接收商铺的免交租金，从2017年X月X日起被告按年向原告支付租金，分别自对应的租金起计日后7个工作日内向原告支付，双方约定对于2017年X月X日至2018年X月X日的租金用于支抵购房款； 原告不承担被告承租期间的使用、经营等费用，原告同意被告对于商铺进行转租或采取其他合法的经营方式，被告可以对上述商铺进行装修，租赁期满保留装修现状;被告不能按时支付租金的， 应按延迟支付租金每日万分之一加付违约金，租赁期间如原告终止与开发商的购房协议时，应退还己收取的租金并承担已收取租金总额30%违约金，由被告从开发商退还原告的购房款中扣除, 原告知晓其商铺自2016年X月起已由被告整体运营，如原告作出任何影响、妨碍整体运营行为时，应向被告承担当时整体重置价格5%的违约金，如原告在租赁期内将商铺转让或出售时，应书面通知被告并将租赁协议中的原告权利义务由新的商铺购买人承继以便继续履约，否则视为原告违约应向被告承担当时整体重置价格5%的违约金。上述合同由原告签名，被告加盖公章。

上述合同签订后，被告将第一年租金*元交付S公司用以抵支原告应交的购房款。2018年X月X日、2019年X月X日， 被告分别向原告支付租金*元。

另查明，涉案的项目由S公司开发建设。2016年7月竣工后，由S公司移交被告整体运营，被告将其转租给了众多租赁户经营。在此前后，S公司将项目地上一层至六层整体划分编号、确定面积，分别向社会出售。

2017年X月X日原告与S公司签订《M商铺定购协议书》1份，约定S公司向原告出售商铺，最终确定商铺总价为*元，原告向S公司交纳包括被告抵支的第一年商铺租金*元在内的购房款合计*元，剩余购房款*元由原告与S公司协议向银行申请按揭贷款交纳，截止目前原告未能办理银行按揭贷款，未能交纳。原告与S公司未签订《商品房买卖（预售）合同》。

法院观点

本院认为：

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定的"民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外"，引起本案的法律事实发生于2021年1月1日之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定的"租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同"，原告与被告签订的《M商铺租赁协议书》系双方当事人真实意思表示∶不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。双方当事人争议的焦点问题如下∶

一、关于原告是否将租赁商铺交付被告的问题

双方签订的《M商铺租赁协议书》第三条第2项约定"甲方（协议中指原告，下同）付清房款后，应向乙方（协议中指被告，下同）移交手续或由乙方依此协议直接接收该承租商铺"，对此被告认为原告没有向S公司交清购房款，其没有收到原告商铺权属转移的通知，故原告向其请求支付租金不符合租赁协议的约定，而原告认为其已经向被告交付了租赁物。对此本院认为依据上述租赁协议第七条第4项约定"甲方已完全知悉并理解同意此商铺自 2016年7月起已由运营商天水H公司整体运营"，可见被告已于2016年7月起从S公司整体接收项目并投入运营，而原告是于2017年X月X日分别与S公司、被告签订商铺定购协议、商铺租赁协议的，故依据上述约定"由乙方依此协议直接接收该承租商铺"，被告已实际占有租赁商铺，故不存在原告未向其移交租赁商铺的问题，被告的上述主张本院不予支持。

二、关于原告是否有权将涉案商铺出租给被告的问题

被告以原告未向S公司交清购房款，未与S公司签订《商品房买卖（预售）合同》，也未将涉案商铺登记在原告名下为由，认为原告无权出租涉案商铺，对此原告认为其向S公司交纳部分购房款对于涉案商铺享有权益，其有权出租该商铺。本院依据上述租赁协议第一条第2项约定的"产权证明文件有∶甲方与S置业有限责任公司签订的《商铺定购协议》及交款凭证，或甲方与S置业有限责任公司签订的《商品房买卖（预售）合同》，或产权证书"，可见依据上述双方约定原告以其与S公司签订的商铺定购协议及交款凭证与被告签订商铺租赁协议时，被告对于原告的出租人资格是认可的，原告有权将涉案商铺出租给被告，被告的上述主张无法律和合同依据，本院不予支持。至于被告提出的原告拖欠S公司购房款，可由S公司依法向原告主张。

三、关于原告与被告签订的《商铺租赁协议书》应否解除的问题

依据合同法第九十四条第四项规定的"有下列情形之一的，当事人可以解除合同∶（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，以及合同法第九十六条规定的"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力"，原告向本院提出解除商铺租赁协议书的诉讼请求，该诉讼请求已随本院向被告送达诉讼材料予以通知，被告不同意解除商铺租赁协议书，对此本院应依法审查上述通知的效力。

本院综合全案事实和证据认定原告提出的解除商铺租赁协议书的请求不能成立，其理由一是不符合解除的程序性条件。原告从S公司购买的商铺依其与S公司、被告约定的特殊商业运营模式并未对其建筑面积X平方米进行区分，且已由被告实际占有并投入整体运营，原告作为商铺的按份共有人之一，其请求解除租赁协议是对于共有物管理的重大处分事项，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的共有和共同管理权利的重大事项的处分应经专有部分占建筑面积总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的条件。

二是不符合解除的法定条件。原告与被告签订商铺租赁协议时，对于项目已由被告占有并整体运营是明知的，被告依约对商铺转租给了众多租赁户经营，在被告未及时支付租金的情况下，原告既可以向被告主张权利，又可以向次承租人行使代位权实现权利，故其尚有依法救济的途径，未达到无法实现合同目的的法定解除条件。

三是解除不符合原被告租赁协议的约定。原被告签订的商铺租赁协议中约定了原告作出任何影响、妨碍整体运营行为时，应向被告承担当时整体重置价格5%的违约金，如原告在租赁期内将商铺转让或出售时，应书面通知被告并将租赁协议中的原告权利义务由新的商铺购买人承继以便继续履约，否则视为原告违约应向被告承担当时整体重置价格5%的违约金等等，均旨在维护被告对于商铺进行整体运营的商业模式，如准许原告的上述诉讼请求则不符合商铺租赁协议的上述约定。

综上，对于原告的上述诉讼请求不予支持。

四、关于原告的其他诉讼请求应否支持的问题

依据合同法第二百二十六条规定的"承租人应当按照约定的期限支付租金"，对于原告提出的由被告支付拖欠租金的诉讼请求予以支持，本院对于被告欠付原告的租金按双方约定的租金支付周期审核计算为截止2022年X月X日的租金合计*元，原告请求*元不违反法律规定，予以支持。对于原告提出的双方约定违约金标准过低请求本院予以增加的请求，因其未提交原告实际损失的证据，本院不予支持。本院对于违约金依据约定的每日万分之一审核计算为*元。对于 2021年X月X日起的违约金按拖欠租金总额的日万分之一支付至付清之日止。对于原告请求的律师代理费，因原被告并未约定由被告负担，且不是必要支出的费用，本院不予支持。

综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下∶

一、由被告天水H公司于本判决生效之日起30日内支付原告W某拖欠的租金*元、违约金*元，合计*元，对于2021年X月X日起的违约金按拖欠租金总额的日万分之一支付至付清之日止;

二、驳回原告W某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费*元，按简易程序审理减半收取*元，由被告天水H公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。