本案代理律师：北京吴少博律师事务所 国紫宸

国紫宸律师：拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德，丰富的实践办案经验。在多年的执业过程中，办案严谨、思路清晰、尽心尽责。凭借自身的实践和努力，始终以维护客户利益最大化为基础，屡次为当事人挽回经济损失，广受赞誉，口碑极佳。

擅长领域：行政诉讼领域、经济领域、房地产领域、房屋拆迁领域等法律业务。

事实概要：

本案系二审判决。上诉人即一审被告广西Z公司与被上诉人即一审原告宋某、刘某房屋买卖合同纠纷一案。2021  年X月X日，原告与被告签订《认购书》，约定由原告认购被告开发出售的位于某大道东侧、以北某国际项目*号房，后原告共计支付***元房款，被告向原告承诺案涉房屋最长土地使用年限为70年与实际使用年限50年不符，原告认为被告存在欺诈，故双方合同应予撤销，被告应返还原告已支付的房款，故诉至法院。一审判决原告宋某、刘某与广西Z公司签订的《认购书》于2021年X月X日解除及广西Z公司退还***元购房款给原告宋某、刘某。被告广西Z公司不服此判决，上诉法院。二审判决驳回上诉，维持原判。

律师分析：

2021年X月X日，原告与被告一广西Z公司签订《认购书》，约定购买某国际项目房屋。2021年X月X日，原告向被告一支付房屋首期房款*元。其中*由原告向被告一支付，被告一为原告开具了购房发票。另外，原告向被告二某电子商务公司支付某国际项目房屋装修款*元。原告与被告一广西Z公司签订认购书时，被告一对原告作出声明，承诺“原告所购买的广西Z公司开发的某国际社区楼盘，原告取得所购房屋的所有权证书时，该宗土地年限为中华人民共和国住宅商品房土地规定最长使用年限70年。”但是其不动产权证中所标明的土地使用期限为2009年X月X日起2059年X月X日止，使用年限为50年，与被告一对原告做出的声明中的最长使用年限为70年不符。北京吴少博律师事务所国紫宸律师接案后进行了信息公开，调取开发商的相关证件，证明土地使用权只到2059年，因此起诉开发商欺诈，要求撤销合同。一审法院判决解除合同，不用赔付定金，二审法院维持原判。

原告诉求：

1、解除宋某、刘某与广西Z公司于签订的《认购书》; 

2、广西Z公司退还宋某、刘某支付的购房款***元。

案件还原：

经审理查明，2021年X月X日，被告Z公司(甲方、出卖人)与原告宋某、刘某(乙方、买受人)签订《认购书》一份，约定：乙方向甲方认购某国际项目*号房，总金额为***元。乙方同意签订认购书时支付***元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。乙方选择按揭付款的方式付款：于2021年X月X日前签署《商品房买卖合同》并向出卖支付人首期房款***元，其中含定金***元，余款*万元由银行提供按揭贷款。乙方必须在约定的付款方式和期限内到中某国际销售中心支付首期房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房屋的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在某国际销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》及各附件样板条款，并同意完全按照所公示的样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。该认购书上还附有手写内容：赠送一年物业费(按揭)。该合同还约定了其他内容。Z公司向宋某、刘某出具《发票》，载明并备注首付款***元。

一审庭审中，原告主张对***元的性质应认定为购房款而不是定金，被告开具的发票中***元为购房款，被告未实际收取过任何定金，另案涉房屋的土地使用权限为50年，与原告作出的声明中最长使用年限为70年不符，涉嫌欺诈行为，认购书应予撤销。被告抗辩Z公司正在积极推进延长土地使用年限申请工作，在原告取得所有权证书时，是可以兑现声明中的土地使用权限的承诺的，不存在欺诈行为，如果法院判决解除认购合同，*万元定金不退，当时开发票时将***元写为购房款并不能否定***元为定金的性质。

经庭审，一审法院判决：一、宋某、刘某与广西Z公司签订的《认购书》于2021年X月X日解除；二、广西Z公司退还***元购房款给宋某、刘某。

上诉人广西Z公司不服北海市某区人民法院的民事判决，故提起上诉。上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求，并将被上诉人支付，上诉人***元中的***元认定为定金；若解除认购，判决***元定金不予退还。

二审经审理查明，2021年X月X日，被上诉人与上诉人签订《认购书》同日，宋某通过银行转账向上诉人支付定金***元。***元购房款中有***元定金转为购房款。

二审查明的其他事实与一审认定的其他事实一致,对一审认定的其他事实予以确认。

法院观点：

本院认为，合同是买卖双方自愿和意思表示一致的结果和体现，订立正式合同前，任何一方对合同内容出现争议，或者对一方的其他承诺不能确信接受达成一致,皆有权拒绝继续签订合同，且除承担符合法律规定承担的缔约过失责任之外，不承担其他民事法律责任，包括违约责任。合同存在隐瞒、欺诈情形，当事人也可以申请依法撤销。因而，本案定金不适用罚则，上诉人不能不退定金。上诉人的上诉理由和请求皆不成立，本院不予支持。

原审判决认定事实有误，予以纠正，原审判决实体正确，予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费*元，由上诉人广西Z公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。