本案代理律师 北京吴少博律师事务所 齐丹

个人简介：

齐丹律师：拥有深厚的法律功底，良好的职业道德，办案经验丰富。在办案过程中，思路清晰、严谨又不乏活跃、尽心尽责，努力使当事人的利益最大化。

擅长领域：行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷、公司类纠纷处理等法律业务。

案情概要：

2019年12月，原告谭某、卢某与被告某房地产开发有限司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同购买一层房屋及地下室，合同中约定查验房屋时，买受人对除主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再交付。因质量问题给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。房屋严重影响买受人正常使用的，由此产生的责任由出卖人承担。实际履行过程中，被告向原告交付房屋时，原告发现地下室多处渗漏，被告承诺予以修复，但是被告多次通知联系修复完成，如此三四次后，每一次验收均发现渗漏水未彻底解决，因此原告拒绝收房。为维护权益，原告遂委托北京吴少博律师事务所齐丹律师代理此案，向法院提起诉讼。

律师分析：

北京吴少博律师事务所齐丹律师分析认为，对于商品房的买受人，购买住宅的目的就是居住。案涉房屋及所属地下室存在严重质量问题已经严重影响正常使用，可以依据合同目的不能实现主张解除合同。

在该案中，委托人多次向房产公司主张渗漏问题，房产公司也几次维修，但渗漏现象依然存在，房产公司已经无法按照合同约定交付能够正常居住使用的房屋，委托人的购房目的不能实现，可以选择解除合同，并要求赔偿损失。

法院经过审理查明，依法作出判决，解除商品房买卖合同，并判令房产公司返还当事人购房款、支付损失费用及利息。

案件还原：

谭某与卢某系夫妻关系。2019年12月，原告谭某、卢某二人与被告房产公司协商购买该公司开发修建的项目商品房事宜。被告给原告发放了《置业计划书》，《置业计划书》附有标准层（地上一层平面图和负一层）及（地下室）平面图。原告通过与被告销售人员口头谈妥房屋买卖事宜后，未签订书面预售协议。之后，原告按照《置业计划书》约定借款及支付方式，向被告支付购房首付款，同年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同约定：原告购买被告开发的一层住屋一套，建筑面积139.33平方米，系毛坯房。

关于商品房的交付条件，合同约定：“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再交付”；

关于商品房质量，合同约定:“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担”，

2021年3月，双方又签订《补充协议》一份，其中约定房屋总价款中，含增值税，并约定： “买受人购买商品房所附带的使用空间自商品房交付使用后所产生的费用、维护费用由买受人自行承担，买受人应全面遵守物业管理公司等相关单位的各项规定，否则，须承担所造成损失的赔偿责任”。《上述商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》签订后，原告于2021年3月通过银行按揭贷款方式将全部购房款支付给被告。

2021年1月，被告给原告交付了案涉房屋及所属地下室，原告在《业主收楼验收表》上签字确认，该《业主收楼验收表》除载明房屋存在部分瑕疵外，地下室一直存在多处渗漏等问题，被告当时承诺予以修复，但经被告多次修复，地下室渗漏水等问题始终未彻底解决。期间，原告多次去相关部门反映情况，均无结果，遂诉至本院。

被告房产公司辩称：原告所购商品房已取得《竣工验收备案表》，可见其质量验收合格，不存在严重影响其正常居住的质量问题。根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，购买的房屋不包含地下室部分，原告无权基于地下室问题要求解除《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》补充协议约定，在商品房交付后，地下室所产生的维修、维护费用应该由原告自行承担，原告无权基于地下室的维修情况而向答辩人主张任何权利。

法院判决：

本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。

本案争议焦点1：双方买卖的商品房标的物范围？住房附属地下室是否系被告销售赠与面积？

根据双方议定的《置业计划书》以及双方签订的《商品房买合同》（预售）和《补充协议》的约定，双方商品房买卖的标的物为住房一套，合同约定房屋建筑面积及购房款价款并未包含地下室，但未明确约定该套住房所属地下室是被告赠送或者是其价款已计入住房价款之中。但结合住房与地下室建筑结构方面的关联情况，以及《补充协议》约定可以认定案涉住房所属地下室，为原告购买该住房时被告赠送的面积。

本案争议焦点2：地下室是否存在渗漏等质量问题且无法维修修复的情形？
根据查明的案件事实和鉴定结论，原告所购房屋地下室存在部分建筑钢筋外漏和多处渗漏等建筑质量问题情况是确实的，足以认定。

本案争议焦点3：地下室是否存在渗漏等质量的质量缺陷。是否可以引起《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》解除的事由》？

本院认为，住房所属地下室，与一层住房构成系有机整体，二者在建筑结构、使用功能以及商品价值具有不可分割的属性。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》(预售)，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持，作为《商品房买卖合同》(预售) 从合同的《补充协议》也当然一并解除。

本案争议焦点4：合同解除后的民事责任

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。但是当事人另有约定的除外......”,依照该法律规定，案涉《商品房买卖合同》(预售)及《补充协议》解除后，被告应当返还原告全部购房款，原告该项诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。

综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第三、四项，第五百七十七条、第五百七十九条的规定，判决如下:
一、解除原告谭某、卢某与被告某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议)；

二、被告某房地产开发有限公司于判决生效后二十日内退还原告购房款165万余元，并以165万余元为基数，按照年利率4. 35%的标准，向原告支付利息至购房款全部退清之日止；
三、被告某房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔偿原告解除合同造成的经济损失，以165万余元为基数，按照年利率4.15%的两倍的标准，向原告赔偿经济损失至购房款全部退还之日止;

四、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。