本案代理律师 北京吴少博律师事务所 国紫宸

个人简介：

国紫宸律师：拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德和丰富的实践办案经验。执业期间，办案严谨、思路清晰、尽心尽责，始终以维护客户利益最大化为原则，多次为当事人挽回经济损失，广受赞誉，口碑优异。

擅长领域：行政诉讼、房屋拆迁、房地产、经济领域等法律业务。

案情概要：

2020年1月20日，张某与第三人湖北某旅游开发有限公司（以下简称H公司）签订《商品房预售合同》，约定购买该公司开发的旅游城项目商品房一套。2022年5月1日，张某通过查询得知，H公司未经本人同意，将在建房屋作为未出售房产向汉口银行某分行办理了抵押贷款，并到所在地某市不动产登记中心申请办理了在建工程抵押登记。张某认为，某市不动产登记中心审查把关不严格，仅基于第三人H公司提供的虚假材料作出错误抵押登记行为违法，应当予以撤销。张某为维护自身的合法权益，遂委托北京吴少博律师事务所律师国紫宸、实习律师郑林林代理此案，向法院提起诉讼。

律师分析：

本案是一个商品房在建工程抵押撤销的案件，当事人购买房屋后发现开发商在出售房屋后私自将房屋以在建工程的形式抵押给银行贷款，我们针对在建工程抵押行为进行起诉，法院发现开发商和银行在抵押过程中没有如实陈述房屋销售状态，最终撤销了在建工程抵押登记。

案件还原：

经审理查明，2020年1月20日，当事人张某与第三人H公司签订商品房预售合同，约定购买第三人开发的旅游城项目商品房一套（以下简称涉案房屋），该商品房买卖合同中记载显示，所购买的商品房属于未抵押状态。合同签订后，第三人H公司未按照约定将合同及相关材料向市不动产登记中心办理书面备案确认手续，涉案房屋至今未办理所有权登记。

2020年4月，H公司与汉口银行某分行签订《最高额融资协议》《最高额房地产抵押合同》，约定贷款人汉口银行某分行向借款人H公司贷款9亿余万元，H公司将在建工程（其中包含原告购买的涉案房屋），当成未出售房产提供给汉口银行某分行作为抵押财产。

2020年4月9日，H公司和汉口银行某分行向市不动产登记中心提出，并向某市不动产提交了不动产在建工程申请表、营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、身份证、最高额融资协议、最高额房地产抵押合同、抵押物清单、抵押物清单表、资质证书、不动产证（土地）、建设工程规划许可证及审批单、施工许可证等文件材料。上述材料经被告审核，于2020年4月16日作出（2020）不动产证明，证明权利或事项为抵押权，抵押方式：在建工程抵押及最高额抵押，共计住宅938套。2022年5月1日，张某通过查询获知其购买的涉案房屋已经被办理抵押登记。张某认为市不动产登记中心的行政行为侵犯其合法权益，遂向法院提起行政诉讼。

原告张某提起诉讼的具体原因：首先，H公司故意隐瞒真实情况，并提供虚假材料，被告某市不动产登记中心且未尽到合理的审慎义务，不仅未追究H公司提供虚假材料办理在建工程抵押的法律责任，还违法为H公司、汉口银行某分行办理了在建工程抵押登记，使原告所购在建房屋处于抵押状态，侵害其合法权益。其次，根据《不动产登记暂行条例》相关法律规定，原告购买该房屋在先，购买该房屋时，H公司并未告知此在建房屋已办理抵押登记，而办理在建工程抵押亦未征得原告的同意。因此，被告在违反原告真实意愿的情况下，擅自将原告所购房屋为H公司、汉口银行某分行办理抵押登记的行为违法，应予撤销。

被告某市不动产登记中心辩称：原告仅与第三人H公司签订商品房买卖合同，仅具有债权人身份，不属于本案的适格原告。该案应当审查原告与本案抵押登记是否存在法律上的利害关系以及是否超过了法定的起诉期限。同时，涉案房屋抵押登记前，原告并没有依法办理预告登记或预售备案，该房屋不属于《不动产登记暂行条例实施细则》禁止抵押的范围。造成该房屋被列入在建工程抵押范围，系开发企业隐瞒真实情况所致。

本案争议的焦点是：

1.关于原告张某是否具备对被告就涉案房屋为汉口银行某分行和H公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格的问题；

2.关于原告张某的起诉是否已超过法定起诉期限；

3.关于不动产登记中心就涉案房屋为汉口银行某分行和H公司办理的在建工程抵押登记行为是否应予撤销的问题。

本案依据的法律法规：

本院认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

本案中，H公司将包括原告张某所购房屋在内的938套房产，作为其与汉口银行某分行的抵押物进行抵押。被告以根据抵押申请等材料，对该房产办理了在建工程抵押登记，故抵押登记行为对原告张某的权益有影响。原告张某与在建工程抵押登记行为有利害关系，有权依法提起行政诉讼，具有本案原告主体资格。

同时，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释)》第六十四条规定，原告张某并非在建工程抵押登记行为的行政相对人，故原告张某于2022年5月1日得知后提起诉讼，并未超过起诉期限。
本案中，H公司与张某签订《商品房预售合同》后，未依照约定到被告办理书面备案确认手续。在申请办理在建工程首次抵押登记时，H公司故意隐瞒涉案房屋已出售给张某的事实。此外，H公司将已出售给张某的房屋申请办理抵押登记，其提供的虚假材料并不符合办理房屋抵押登记的要求，故被告就涉案房屋为汉口银行某分行和H公司办理的抵押登记行为证据不足。

张某作为房屋买受人的权益优于抵押权人汉口银行某分行的优先受偿权，某市不动产中心就涉案房屋办理的抵押登记行为，会导致张某无法申请办理房产过户手续，造成张某的合法权益受到损害。为优先保护张某作为房屋买受人的合法权益，被告就涉案房屋为汉口银行某分行和H公司办理的抵押登记行为亦应予撤销。

综上，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，判决如下：

撤销某市不动产登记中心于2020年4月16日作出的涉及旅游城项目原告张某购买的商品房在建工程抵押登记。
本案诉讼费用*元，由被告某市不动产登记中心承担。