经典案例
发布时间：2026-07-29
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案情回溯：
8 名购房者多年前购入本地凯骏都会二期住宅，购房合同约定交付时间集中在 2021 至 2022 年，其中 7 号楼直至复议审理阶段仍未完工交付，1、5、6 号楼虽完成竣工验收，但项目长期出现施工人员缺失、场地停工的状态，业主担忧开发商私自挪用预售资金，存在楼盘烂尾风险。
多位业主实地核查后发现开发商存在违规收款嫌疑，依据商品房预售资金监管相关法规，于 2025 年 12 月向当地住建局提交书面履职查处申请，要求核查两大问题：一是开发商是否将全部购房款存入官方监管账户，有无私设账户收取房款；二是项目预售资金是否合规用于工程建设，是否存在挪用资金行为，并要求书面告知核查结果。
住建局收到申请后，在法定期限内出具书面回复，主张项目不存在停工、预售资金全部合规存入监管账户、资金使用符合监管规定，拒绝业主提出的深度核查诉求。业主不认可该回复结论，认为主管部门调查流于形式、事实认定错误，随即向上一级政府提起行政复议，诉求撤销住建局答复，并责令住建部门全面立案调查开发商资金违规问题。
律师介绍：
邹富丞律师
毕业于山东大学，法学学士。通过司法考试后一直从事法律行业，接触过众多行政案件、民事合同纠纷等案件。针对行政复议、听证、行政处罚案件有过深入了解，始终坚持受人之托忠人之事理念，努力办好每一个案件，提供优质的法律服务，坚持提高自身专业能力，完善办案思维，最大程度实现业主诉求。擅长行政诉讼及民事诉讼领域。
案件难点：
1. 住建部门仅凭合同备案推定资金合规，法律逻辑存在壁垒
当地住建部门以购房合同完成备案为由，直接认定全部购房款存入监管账户，但备案规则仅要求首付款提供资金存入凭证，无法覆盖全款、按揭款项流向，普通购房者难以反驳主管部门作出的推定结论。
2. 监管资金流水举证掌握在行政机关手中，业主取证难度大
预售资金账户流水、开发商内部转账凭证、资金使用审批材料全部由住建、银行保管，业主无法自行调取完整资金记录，难以直接证明开发商存在体外收款、资金挪用行为。
3. 行政机关调查程序简化，关键证据事后补充，存在取证瑕疵
住建局作出答复前未完整调取全部资金流水，部分核心账户明细是在复议审理阶段才补充调取，该类事后收集的材料不能作为答复合法的依据，需要完整论证取证程序违法。
4. 楼盘局部完工掩盖整体停工、资金违规事实
项目部分楼栋完成竣工验收，住建部门以此主张项目无停工问题，但核心楼栋长期停滞施工，行政机关割裂局部完工与整体建设停滞的关联，弱化开发商资金违规带来的烂尾风险。
承办亮点：
1. 分层拆解法规条款，推翻 “备案即资金合规” 的错误逻辑
邹富丞律师接受委托后，带领团队全面区分地方预售管理条例中首付款监管与全款监管的不同要求，明确法律规定所有购房款（首付、分期、按揭）均需直接打入监管账户，合同备案仅核验首付凭证，不能等同于全部房款合规入账，指出住建部门法律适用错误。
2. 举证开发商体外转账记录，锁定资金违规实锤
邹富丞律师团队清晰梳理银行交易凭证，证实开发商通过非监管账户收取业主首期房款后，再二次转入监管账户，该操作违反房款直接存入监管账户的硬性规定，坐实资金收取流程违规。
3. 指出行政机关调查不全面，未履行实质性监管核查义务
邹富丞律师团队在住建部门仅调取部分业主资金流水，无法佐证全部购房款入账情况，同时未核查资金实际使用明细、项目施工款项支出记录，仅凭书面材料下结论，未开展实地现场核验，属于未完整履行法定查处职责。
4. 复议听证全面陈述意见，指出答复事实认定漏洞
邹富丞律师依据行政复议相关法律规定，行政机关作出行政答复后，复议阶段自行收集的流水、凭证不能用于证明原答复合法，住建部门事后调取的资金流水不具备证据效力，其答复缺乏有效事实支撑。
办案结果：
在邹富丞律师的专业推动下，复议机关全面核查案件材料、资金流水、项目施工现状后作出复议决定：
1. 撤销住建局此前出具的《关于履行法定查处职责申请书的回复》；
2. 责令住建部门在法定期限内，针对业主举报的开发商预售资金违规问题重新开展全面调查，并依法处置。
同时文书明确，若当事人对本次复议结果仍有异议，可在收到决定书 15 日内向人民法院提起行政诉讼，继续维护自身购房权益。
律师寄语：
商品房预售资金监管是保障楼盘顺利交付的核心制度，一旦开发商违规收取、挪用监管资金，极易引发停工烂尾。购房者在收房遇阻、发现资金异常时，优先通过书面申请督促主管部门履职，对敷衍式答复及时启动行政复议程序，借助上级机关监督倒逼监管部门全面核查开发商违法问题。
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