经典案例
发布时间：2026-02-14
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案情简介：
2020年，委托人高某怀揣着投资增收的期待，与山东某置业公司签订《商品房买卖合同》，购置了该公司开发的商铺。为了实现稳定收益，高某同时与当地某商业运营管理公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定将商铺委托该公司运营10年，前 5 年可享受固定租金收益，其中首两年年利率为 6%。高某严格按照合同约定，足额支付了全部购房款，满心期待着 约定时间能够顺利收房，开启投资收益之路。可约定的交房日期届满，置业公司却迟迟未交付商铺，这让高某的期待彻底落空。更让他困扰的是，双方就商铺是否应具备物理上的独立性、逾期交房违约金的计算标准等问题产生了激烈争议，多次沟通协商均无结果。为了维护自身合法权益，高某最终选择委托北京翰汇律师事务所刘茜律师，将置业公司诉至法院，寻求法律救济。
律师介绍：
刘茜律师
曾任职于国内知名司法考试培训机构，法律理论知识积累强博，法律事实转化经验丰富。对行民交叉领域案件有独特心得。以维护当事人合法权益为己任，坚守法律正义。擅长民商事诉讼、行政诉讼等诉讼业务。
案件难点：
1. 商铺物理独立性认定难：被告主张案涉商铺为购物中心式产权铺，统一经营无需实体墙，合同效果图仅作参考；原告依据合同约定的实线平面图，要求商铺具备物理独立性以办理独立房产证，双方争议焦点突出，需结合相关规范和法律规定精准论证，难度较大。
2. 违约金争议化解难：被告提出违约金约定标准过高，要求参照同案调整，还主张扣除疫情影响的44天，且违约金计算截止至通知交房之日；原告坚持按合同约定的日万分之三支付，需逐一驳斥被告抗辩，明确违约金计算标准、起算及截止时间，论证难度高。
3. 交房条件核查难：被告声称已取得竣工验收备案及不动产权证书，具备交房条件且已通知原告收房，需对照合同约定的《分期综合验收备案证明》及相关竣工验收规定，核实被告所述是否属实，厘清“楼幢验收”与“商铺单独交付条件”的区别。
承办亮点：
精准论证商铺物理独立性，筑牢维权基础：刘茜律师紧扣合同约定的商铺房号及附件实线平面图，结合房产测量规范，参照专有部分需具备构造、利用上独立性的法律规定最高法，明确实线代表实体墙，案涉商铺应具备物理上的独立性，才能满足独立不动产权证书的办理条件，有力驳斥了被告“无需实体墙”“效果图仅供参考”的抗辩主张。
靶向反驳违约金抗辩，明确权益边界：针对被告关于违约金的多项抗辩，律师逐一拆解，明确合同约定的日万分之三违约金标准系双方自愿达成，未超过法律保护范围，不应调整；同时指出被告未举证疫情对交房造成实质影响，无权扣除44天；结合被告未按合同约定交付合格商铺的事实，主张违约金应计算至实际交付之日，而非通知交房之日，打破被告抗辩逻辑。
严格核查交房条件，坚守履约底线：律师对照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中国政府网及合同约定，重点核查被告是否取得《分期综合验收备案证明》，明确被告仅以楼幢验收备案为由主张具备交房条件，不符合合同约定，同时驳斥了“已通知收房即无需支付后续违约金”的主张，确保原告交房及违约金诉求均能获得支持。
聚焦核心诉求，精准发力维权：律师始终围绕“交付商铺、协助办证、支付违约金”的核心诉求，整合购房合同、付款凭证、委托经营协议等证据，逻辑清晰地阐述原告诉求的合法性，避免被无关争议分散精力，大幅提升维权效率。
案件结果：
经刘茜律师专业代理，法院全面采纳我方代理意见，依法作出判决，有力维护了高某的合法权益：一、被告置业公司于限期内，向高某交付房屋，并协助高某办理该房屋的不动产权证书；二、被告置业有限公司于限期内，向高某支付逾期交房违约金。至此，高某的核心诉求全部得到支持，困扰其多年的商铺交房及赔偿纠纷得以圆满解决。
价值总结：
当商铺买受人面临开发商逾期交房、擅自变更商铺规划、违约金缩水等问题时，专业律师通过精准适用法律规定、紧扣合同约定、驳斥不当抗辩，可有效推动法院作出公正判决，保障买受人的合法权益。刘茜律师的代理实践证明，在产权式商铺买卖合同纠纷中，明确商铺交付标准、坚守合同约定底线，精准聚焦核心诉求，是维权成功的关键。
