经典案例
发布时间：2025-05-21
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案情简介：
2017 年 3 月，吴某与江苏某市某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，以预售形式购得商品房，并在开发商协调下，将商铺托管给上海某商业托管公司，签订《商铺租赁合同》。合同约定托管公司负责对外转租及出租相关事务，明确了租金标准与租赁期限。2022 年起，托管公司开始拖欠吴某租金，经多次协商未果，吴某委托北京翰汇律师事务所邹富丞、万俊宏律师维权。
律师介绍：
邹富丞律师
从事法律行业多年，接触过众多行政案件、民事合同纠纷等案件。针对行政复议、听证、行政处罚案件有过深入了解，始终坚持受人之托忠人之事理念，努力办好每一个案件，提供优质的法律服务，坚持提高自身专业能力，完善办案思维，最大程度实现业主诉求。
万俊宏律师
法学本科，2021年毕业后高分通过法考，自此一直在律所从事法律工作，具备一定的法学思维，秉承勤勉、务实的执业理念，坚持提高自身专业能力，完善办案思维，提倡采取多元化纠纷解决机制，使委托人的利益最大化。
擅长领域：行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷等法律业务
案件难点：
1. 案件涉及商品房买卖与商铺托管租赁双重法律关系，需理清开发商、托管公司与吴某三方之间的权利义务边界，特别是开发商在托管环节中的法律地位与责任认定。
2. 托管公司拖欠租金的事实需通过合同约定、付款凭证、沟通记录等证据形成完整链条，同时需证明其违约行为与损失的直接关联性，避免因证据瑕疵影响追偿主张。
3. 即便胜诉，需评估托管公司的实际偿付能力，避免判决沦为 “空头支票”，需在诉讼策略中提前布局财产保全或追加责任主体。
承办亮点：
精准定位法律关系与责任主体：邹富丞律师团队聚焦《商铺租赁合同》相对性，明确托管公司为租金支付义务主体，同时通过开发商在托管业务中的牵线行为，论证其对托管公司履约能力的担保责任（如有证据），强化责任连带性。
全流程证据精细化梳理：基础证据——固定《商品房预售合同》《商铺租赁合同》、房款及租金支付凭证，证明吴某对商铺的合法权益及托管公司的合同义务；违约证据——收集托管公司欠租通知、沟通函件、财务报表等，证明其违约持续性与主观过错——关联证据：调取开发商与托管公司的合作协议，挖掘可能存在的“名为托管、实为包租” 等隐蔽法律关系，为突破合同相对性奠定基础。
诉讼策略动态调整：在确认托管公司具备一定偿付能力后，律师团队放弃复杂的责任连带主张，聚焦租赁合同纠纷快速推进诉讼，缩短审理周期。同时，在诉讼中申请财产保全，冻结托管公司银行账户及名下资产，保障判决执行。
案件结果：
一审法院支持吴某全部诉讼请求，判决托管公司支付拖欠租金 53 万余元及利息（合计约 57 万元），当事人对结果表示满意。本案通过民事诉讼路径高效实现租金追偿，为同类商铺返租纠纷提供了可复制的维权范本。
价值总结：
本案证明，在开发商未直接参与租赁关系时，聚焦租赁合同本身提起民事诉讼，具有程序简洁、举证明确、审理周期短的优势，尤其适用于责任主体明确、证据链条完整的案件。本案反映出商铺返租中托管公司履约能力不足的普遍风险，提示投资者在签订托管协议时，需重点审查托管方资信状况，并约定开发商的连带责任条款，从源头降低维权成本。
