浅析商品房消费者的优先权

我国对于商品房消费者权利保护规则最早可追溯到2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）。其中第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复明确赋予了商品房消费者高于建设工程价款优先受偿权的效力，奠定了破产、执行案件中优先保护商品房消费者最基本的生存权利的基调，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。但该批复并未对“商品房消费者”和“大部分款项”的概念进行细化。

随后，2004年最高人民法院发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号），其中第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该规定进一步赋予了包括商品房消费者在内的无过错买受人排除强制执行的权力。

之后，在2014年，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》明确指出了法释〔2002〕16号中商品房消费者权利的具体指向。这些权利既包括“房屋已建成情况下的房屋交付请求权”又包括“房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”。

2015年，最高人民法院发布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）。其中第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

将支付超过合同约定价款的50%认定为已支付大部分购房款这一规定的法理是基于消费者的物权期待权。同时，法释〔2015〕10号中规定只有消费型购房者才能被称为“消费者”，此规定更进一步明确了“商品房消费者”的定义，承袭了以往立法保障基本生存权的观点。而实践中发生争议更多的购买经营性用房和投资购房的购房者并不享有优先权。

2019年，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）进一步细化解释了“买受人名下无其他用于居住的房屋”的定义以及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的标准。

《九民纪要》第125条规定，买受人名下无其他用于居住的房屋可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。另外，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，也可以认定为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

再之后，由于2020年12月最高人民法院发布《关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号），规定废止了施行将近18年的法释〔2002〕16号，商品房消费者对抗工程价款的优先受偿权规定不再适用，执行中消费者的优先受偿权是否继续优先于工程价款这一问题出现了短暂的立法空白。

直到2023年最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），该批复第二条明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。第三条明确，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。该批复重新确定了商品房消费者的权利与建设工程价款优先受偿权的优先顺位。

2023年《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）出台后，笔者认为相较于法释〔2015〕10号，法释〔2023〕1号基于进一步保障商品房消费者居住权利的目的和实际执行中遇到的问题，放宽了商品房消费者行使其优先权过程中对于合同签订、居住用途和款项支付三项要件的要求。

关于合同签订要件，根据法释〔2015〕10号第二十九条的规定，要求在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。然而，对于商品房认购协议和出卖人未取得商品房预售许可证明情况下签订的预售合同是否属于“合法有效的书面买卖合同”这一范畴，司法实践中存在争议。法释〔2023〕1号的规定并未提及“房屋买卖合同”这一要件，实际上放宽了合同签订要件的限制，实践中，买受人在另案当事人申请查封标的房屋前与出卖人之间成立房屋买卖关系，即可认定符合合同签订要件。（相关判例：（2021)沪0101民初23643号民事判决）。

关于居住用途要件，根据法释〔2015〕10号的规定，要求所购商品房是用于居住，并且买受人名下没有其他用于居住的房屋。然而，从生存权利、满足居住基本要求的角度出发，法释〔2023〕1号只要求“以居住为目的”，不再要求仅根据购房者房屋数量进行形式审查，其认可了一些情况下购买第二套房屋的合理性，例如原有住房无法满足家庭居住需求的情形。另外，由于各地购房资格政策不同，有严格限购政策的地区符合限购政策的买受人以居住为目的购房，笔者认为这种情况也应认定为符合居住用途要件。

关于款项支付要件，法释〔2023〕1号发布前，行使优先受偿权要求买受人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。然而，法释〔2023〕1号对这一规定进行了实质性变更，以求实现出卖人对于房屋剩余价款享有的债权，避免因买受人无法支付商品房的全部对价导致其主张房屋交付请求权难以获得支持，房屋所有权最终无法确定的情形。

法释〔2023〕1号施行后，买受人在实际支付全部房屋价款后才可优先享有交付请求权，实际支付完毕款项的截止点相应的也放宽至一审法庭辩论终结前。而在具体实践中，由于裁判结果存在不确定性，买受人可以选择将该笔款项交由法院代管，待裁判结果生效后根据裁判结果由法院直接向出卖人发放。

总之，在法释〔2023〕1号施行后，结合现行法律及相关规范内容，商品房消费者优先权行使的条件要求已经逐步趋向于放宽，这些变化均旨在解决执行过程中的实际问题，以切实保护商品房消费者的基本生存权益。

拥有深厚的法学理论功底且办案风格严谨，曾承办案件100多件，尤其对金融领域、商品房相关案件、征地拆迁类业务有深入细致的研究，具有丰富的实践经验和诉讼技巧。一直以实际解决当事人争议为目标，其正直的处世原则、高尚的职业操守、高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度深受当事人信任。