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发布时间：2024-04-28
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为了规避政府出台的限价政策，在商品房的销售过程中，往往会有开发商强行将商品房与车位进行捆绑销售，如商品房的消费者不同意购买车位，则不能购买商品房，如商品房的消费者拟退掉车位，则要解除购房协议。
一、“商品房捆绑车位销售”的法律定性
2016年，中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）中明确将开发商具有的“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”的行为定性为不正当经营行为。2021年，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等部门发布的《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》建房〔2021〕55号中将开发商“捆绑销售车位”的行为作为整治的重点。
从上述文件规定可知，开发商强行将商品房与车位捆绑销售的行为是不正当的经营行为，为法律所禁止。
二、”商品房捆绑车位销售“侵害了商品房消费者的自住选择权、公平交易权
《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选”；第十条规定：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
商品房，一般是供人居住、经营的房屋，车位，则是供人停放车辆的场地。商品房、车位是可分开的独立“商品”，显然，开发商强行将商品房与车位捆绑销售的行为是一种强制交易行为，致使消费者不能自由的选择单独购买商品房或车位。
三、商品房捆绑车位销售行为的认定准则
司法实践中，法院对商品房捆绑车位销售行为的认定基于两个方面的考量：一是商品房消费者签署的购房、购车位协议是否违反了法律、法规的强制性规定，二是是否侵害了商品房消费者的自主选择权及公平交易权。
如商品房消费者在购房、购车位过程中对购房、购车位具有较大的选择余地和空间，也不存在《中华人民共和国民法典》规定的重大误解、显失公平、乘人之危、被欺诈、胁迫等情形(见附件），则法院通常会认为商品房的消费者是完全民事行为能力人，对是否购房、购车位具有充分注意、辨识、审查能力，进而认定商品房捆绑车位销售的行为合法，认定购房、购车位协议有效。
如商品房的消费者虽向开发商支付了购车位款，但消费者与开发商并未对车位的位置、面积、交付条件、产证办理等进行明确约定，则法院可能会认定购房、购车位的买卖尚未成立，开发商应退还商品房消费者已支付的购车位款。
总而言之，商品房捆绑车位销售是一种不合理的、不合法的销售方式。虽然捆绑车位销售可能会短期内提高开发商的收益，但这种做法可能会损害企业的声誉和长期发展，开发商应该做到合法经营。商品房的消费者面对商品房捆绑车位销售的情况时，应该保持理性，可以通过与开发商协商、向相关部门投诉或寻求法律帮助等方式来解决问题。
附：《中华人民共和国民法典》相关规定
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十一条 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
本文撰稿律师：张冰 | 北京吴少博律师事务所律师
具有多年法律工作经历、良好的执业能力及执业素养，工作认真、耐心，希望能于工作中，化解当事人的忧愁，尽可能的维护当事人的合法权益。
