浅谈烂尾房保交政策下的法定解除权

“保交”的对象是房屋买受人，“保交”的内容是“楼”。笔者认为保交楼实质上保护的房屋买受人的物权期待权，既买受人要求履行合同、交付房屋，房企履行不能的情况下，地方履行责任的保民生措施。解决的是“物”的交付。

买受人购买商品房出现烂尾，在行使法定解除权时，类案常见的问题为：不可抗力造成延期交付；地方保交楼专项工作组介入，合同目的预期可以实现。

【何为法定解除权？】

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

1.不可抗力造成的延期交付能否抗辩买受人享有的法定解除权？

从民法典第五百六十三条第（一）款规定看，不可抗力只是过程因素，关注点应当在法律后果既致使不能实现合同目的。房地产项目烂尾可能存在诸多因素，不可抗力可能是诸多因素中的一个。在类案的诉讼中，房企会用不可抗力原因抗辩延期交付，但笔者认为，是否存在不可抗力，是否应当认定为不可抗力，并不应当是审查重点。审查重点应当是法律后果既合同目的是否可以实现。在一个烂尾项目中，合同目的无法实现，即便有不可抗力原因造成延期交付，买受人作为履约方，仍可以主张法定解除权。

2.地方保交楼专项工作组介入与买受人行使法定解除权是否冲突？

在前述保交楼与物权期待权的理解中，笔者认为保交楼实质上保护的是房屋买受人的物权期待权。保交楼政策解决的是“物”的交付，在平等主体之间的民事法律关系之外，构筑“托手”切实保障人民群众利益。买受人如果遇到烂尾，房企履行不能的情况下，诉求仍旧是履行合同、交付房屋，保交楼政策真正解决了这部分买受人的诉求，是利好政策。

但是在烂尾案件中，部分买受人选择放弃物权期待权，行使法定解除权，要求解除购买合同。笔者认为在房企履行不能，致使合同目的无法实现后，买受人放弃物权期待，依据民法典第五百六十三条行使法定解除权与保交楼政策并不冲突。

3. 保交政策下的烂尾项目合同目的能否实现的认定？

纳入保交楼、问题楼盘的烂尾项目诉讼中，往往会在保交楼专项工作小组介入后合同目的是否一定可以实现，交付标准是否可以达到法定条件这两个方面产生争议。

首先，笔者认为，并不能因保交楼专项工作组介入便判定合同目的一定可以实现。还是要回归到项目本身是否有足够的资金注入，是否复工开始后续建设，项目现状等实际因素。即便某个项目有保交楼专项工作小组入驻，但是项目仍旧不能盘活，不能复工建设，也不应认为买受人的合同目的可以实现。

第二，合同目的是否可以实现，还取决于目的本身是否符合法定期待。商品房买卖合同中，会约定房企应当交付经竣工验收合格的商品房给买受人，同时会罗列交付标准细项。笔者认为在判定合同目的是否可以实现时，不仅要考虑项目是否能够封顶入驻，还应当重点考察房屋是否达到法定、约定的交付标准、交付条件。

第三，房屋买受人的合同目的是取得经竣工验收合同，符合交付条件的商品房。《建设工程质量管理条例》 第十六条第三款建设工程经验收合格的，方可交付使用。在类案的处理中，会要求买受人先行入驻，后续解决竣工验收办证等问题。该解决方案显然不符合法律规定，也不符合合同约定，可以认为合同目的无法实现。

第四，保交楼专项小组介入某个烂尾项目，也可以证明，该项目存在交付不能的情况，合同目的确实无法实现。在前述的观点中，笔者认为保交楼政策是民事法律关系之外的“托手”。房屋买受人行使法定解除权是在民事法律关系之中行使救济权利，法定解除权是在民事法律关系之中放弃“物”的期待，保交楼“托手”与法定解除权是不同的救济渠道，相互不应成为羁绊。