一个加油站要千万拆迁补偿？—吴少博律师：合理合法

　为了达到京津冀交通一体化的目标，河北省交通运输厅今年年初决定，要在2017年年底前将京津冀高速公路，包括京秦高速公路在河北省境内的三段“断头路”打通。工程范围内的相关征收拆迁工作面临的情况很复杂。

　　其中，当地征收方评估公司对燕郊镇某一加油站地上附着物的评估价格为28万元，到谈判接洽时，加油站承租人提出的赔偿金额高达1000万元。这引起了征收方的不解，中间差价这么多，企业主到底是胡乱报价还是有理有据的合法报价？

　　【律师焦点】

　　资深中小企业拆迁律师吴少博吴少博律师（免费咨询：010-61057018）根据自己多年的维权经验，对这个问题发表了自己的看法：加油站要价千万，是完全有可能合理合法的——如果只按照地上附着物来计算，可能只需要几十万，但是按照加油站的预期收益来说，可能就是上千万的利益。

　　我们律所曾经承办过和该加油站征收拆迁较为相似的案例。当地征收方给出的征收补偿价款是130多万，加油站企业主表示这与自己的损失严重不符，我们按照经营年限、折现率和现有净利润的运算周期得出的评估价值应该在2000万以上。最终，我所律师团队为当事人争取到了1700多万的补偿款和原址500米之外的土地安置。

　　加油站作为一种特殊行业，在审批营业经营许可的时候要取得特殊行业经营许可证，需要取得危险化学品经营许可证，比一般生产加工行业的手续更加复杂。

　　特殊行业在面临征收拆迁的时候，评估问题是一个非常大的问题，这种加油站进行土地和房屋评估、进行预期收益评估的时候应该适用什么？按照2011年《国有土地征收补偿条例》及建设部的征收办法，应该按照收益法。现实中的征收拆迁项目比较常用的评估方法有四种：成本法、市场法、假设开发法、收益法，再加上一种不经常使用的土地修正系数法。加油站的附属物和附属设施不是很多，经营的设施也比较简单，但是它所蕴含的附加值和预期收益特别高，在选择评估方法的时候，就应该选择收益法。关于收益法在加油站拆迁评估中的思路，如何确定加油站剩余经营年限，预测各方的净利润和折现率等问题有大量对加油站的土地评估、市场预期收益评估的方法的研究。不论是在理论上还是从实践上，都应该按照经营年限、折现率和现有净利润的运算周期得出评估价值。

　　像上述的加油站，不能因为补偿价值数额差距大就直接否认了它的合理性，征收方可能会说，从未碰到过用收益法来计算价值评估的情况，但是收益法完全是合理合法的，特别在特殊行业的征收拆迁工作中，收益法才能最大程度地保障企业主的应得利益。

　　反过来不妨问问相关部门，上述加油站之所以会成为“违法占地”，这其中是不是有一些历史渊源？确定违法占地的法律依据是什么？征收拆迁行为是否按照法律法规来实施？如果征收方认为以收益法来进行评估是前所未有的，那么请按照评估知识、评估经验和评估技术法律规范对收益法的评估挑错，如果没有发现错误，是不是就证明收益法完全可行？那么要价千万又有哪里不合理？