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发布时间：2025-04-09
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近年来，楼盘烂尾现象时有发生，给众多购房者带来了巨大的困扰和经济损失。面对烂尾楼，许多购房者往往心急如焚，急于退房以挽回损失。然而，根据最高人民法院的最新批复，购房人在支付全部房款后享有超级优先权，这一权利为购房者提供了新的法律保障。
一、最高人民法院批复解读
最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确指出，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这一批复赋予了购房人超级优先权，即在楼盘烂尾、开发商无法按时交房的情况下，购房人的交付请求权将优先于其他债权人得到满足。
具体而言，购房人在支付全部购房款后，如果遇到楼盘烂尾、开发商无法按时交房的情况，可以优先于工程承包人、抵押权人等主张自己的权利。这意味着，在楼盘烂尾后，购房人的房屋交付请求权将得到法律的最大程度保障。
二、面对烂尾楼，购房者的正确做法
联合业主向法院申请开发商破产重整
面对烂尾楼，购房者首先应当保持冷静，避免盲目退房。相反，购房者可以联合其他业主，共同向法院申请开发商破产重整。破产重整是一种法律程序，旨在通过法院的介入，对开发商的资产和债务进行重新安排，以恢复其经营能力或实现有序清算。在破产重整过程中，购房者可以积极参与，争取自己的合法权益。
要求继续履行合同或优先受偿
在申请开发商破产重整的同时，购房者可以要求继续履行合同或优先受偿。如果楼盘烂尾是由于开发商的资金问题导致的，那么在破产重整过程中，购房者可以主张开发商继续履行合同，即完成楼盘的建设并按时交房。如果楼盘已经无法继续建设，购房者则可以要求优先受偿，即优先于其他债权人获得购房款的退还。
配合相关部门介入，争取“保交楼”
在当前“保交楼、稳民生”的大环境下，购房者应当积极配合相关部门的介入。虽然“保交楼”可能难以完全按照合同标准交房，但至少能够保障购房者的房屋权益。购房者可以关注政府出台的相关政策和措施，如融资支持、复工续建等，并积极参与到这些政策和措施的实施中去。
三、退房退款的难度与风险
在楼盘烂尾的情况下，退房退款往往难度较大。一方面，开发商可能由于资金问题无法按时退还购房款；另一方面，即使开发商同意退房退款，购房者也可能面临漫长的法律程序和不确定的法律结果。此外，退房退款还可能导致购房者失去已经支付的购房款和可能获得的房屋增值收益。
因此，在面对楼盘烂尾时，购房者应当谨慎考虑退房退款的风险和收益。如果楼盘有望通过破产重整或“保交楼”政策得到解决，那么购房者应当优先考虑这些途径来维护自己的合法权益。
