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发布时间：2024-07-29
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房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。在房地产行业下行的现阶段，房开公司自行将消费者的房屋抵押给银行或者其他机构，获取融资的情况并不少见。另外，房开公司破产的情况也是比比皆是，在此过程中，抵押权和购房业主的生存权，在法律上就存在争议。
一、商品房买受人主张交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
法律实务中，因建设工程纠纷，法院依据判决查封房开公司的部分房产。但实际上，该房屋已销售。在执行过程中，就会产生新的争议。房屋买受人一般会提出执行异议，要求解封并交付房屋或办理相应的产权证书。鉴于该情况的频发，2023年就对该情况作出了相应的规定，也是就该情况提出了相应的裁判依据。
根据关于商品房消费者权利保护问题的批复（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）法释〔2023〕1号的规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。该批复的主要观点是，已支付全部价款的购房者优先于其他债权。这里笔者认为，按揭购房的业主应视为已支付全部价款。其与银行的借贷关系，不影响主张房屋的所有权。
二、房屋买受人如何排除执行，并依法可以获得房屋所有权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条（商品房消费者条款）金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
该规定中所述，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，申请执行异议，人民法院应于支持。同时也跟相应的2023年的批复相互印证。
三、生存权优先于抵押权的规定要求
1、购房消费应属于特殊群体，不当然指房屋买受人。上述规定的司法精神，实际上是保护购买消费者的生存权利。房屋自始至终均是老百姓的命，其影响的不仅仅是一代人。适用相关法律规定，必然要考虑符合的客观因素。第一，购房时间遭遇抵押或者查封形成时间；第二，房屋买手人支付了全部价款或者大部分价款；第三，房屋买受人合法占有了被申请执行的房屋；第四，被执行房屋属于买受人唯一住房；第五，买受人不存在因自身原因未进行房屋登记。
2、抵押权公司的自身责任，银行或者贷款公司，其作为抵押权人，理应就抵押物的实际状况进行调查，其自身原因导致的无法实现抵押权，理应承担相应的法律责任。实务中，就存在抵押在先，销售在后的情况。一般裁判中会将该情况归结于买受人。但这并不是绝对的，我方依旧可以就上述规定主张权利。
在以不动产为执行标的的案件中，经常出现多个主体对同一不动产主张权利的情况，在此情况下便会出现各类权益保护顺位的判定问题。对购房人享有消费者物权期待权设置各种条件，是为了在购房人和其他主体之间进行利益平衡，是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量。在判断购房人是否符合消费者物权期待权中“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件时，需要综合考量多种因素，以实现切实保护购房人生存权益的同时，又避免该权利在法律实践中的滥用。
综上条款及分析，笔者认为，当前社会，房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征，唯一住房或已支付全部价款。而且，在房开公司资金链断裂或者破产时，多牵扯强制执行房屋的情况。如遇到上述情况，也不必过于着急，记住法律是保护老百姓的，一切的法律，最终均是为人民服务。
从事法律工作5年，法学理论扎实，实务经验丰富，特别在行政诉讼、民商事诉讼、知识产权等领域，执业以来，处理各类案件百余起，尤其擅长诉讼及政府谈判。律师宗旨是以严谨的工作态度和高效的服务质量为客户解决各种法律问题。以客户为中心，始终将客户诉求放在首位。最大限度为委托人争取合法利益。
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民商事领域、知识产权领域、行政诉讼领域。
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