在农村营业性商铺遇到拆迁承租人能获得补偿吗？

一、主要事实：

刘女士是深圳某制鞋厂的总经理，刘女士在2005年的时候和当地村民苏先生签订了《房屋租赁合同》，租用了苏先生在当地拥有2000平商铺，后来自己又建设了4000平米用于存储货物，并对房屋进行了装修，添加了附属设施，取得了合法经营手续，一直持续到2017年。但是在2017年10月份，该村村委会贴出一张公告，要求刘女士做好腾退工作并且限期搬离。刘女士得知腾退的事情后，和出租人苏先生商量，起初出租人口头承诺将补偿款分给刘女士一部分，但后来出租人拒绝支付，刘女士找到腾退部门工作人员，却被告知其不是本村村民，所以其当然不具备获得补偿款的主体资格，并且出租人现已签订了补偿安置协议，不会再对刘女士进行任何补偿。 
   
二、律师分析：

根据以上案例可以看出，在租赁协议里并没有约定关于征收补偿款的分配问题，但是合同约定了该合同到期之前，刘女士自行建设的厂房应归刘女士所有。按照合同法的规定，合同中有约定的按约定处理，没有约定，就按照法律处理。

（1）房屋拆迁时候涉及到拆迁时关于自建部分的补偿理应给予刘女士，如果刘女士和苏先生在拆迁分割上发生纠纷，可以根据合同的约定和法律的规定对出租人提起民事诉讼，要求其将获得的地上附着物的补偿返还给刘女士。依据《土地管理法》第四十七条规定。

（2）承租人作为实际经营者，在停产停业损失的补偿上应当获得补偿，不应当由出租人获得该项补偿。

三、维权建议：

（1）针对此部分停产停业损失补偿费，刘女士可以向出租人提起民事分割之诉，要求分割属于自己那部分补偿款。因为在民事诉讼中，刘女士会面临较大的举证责任，不但要证明补偿款中是否包括停产停业损失费，还要证明停产停业损失费的额度，这是刘女士面临的难处所在。所以，就是依据规定，可以向有关行政部门提出补偿申请，看其作何答复。如果行政部门不作为，也可以对其提起行政诉讼，主要目的就是希望通过诉讼方式能够获得合理的补偿。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条规定。

（2） 由于现行法律并没有对承租人在拆迁中的主体地位进行规定，导致在实际拆迁中承租人的地位非常被动，参照当地《拆迁补偿条例的暂行办法》规定，生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿”的规定，承租人刘女士是有权利获得其停产停业损失补偿费的。

四、重点法条：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿。

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励

　  第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；被征收土地地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。刘女士作为该处土地上建筑物的所有权人，依法享有获得该地上附着物征收补偿款的权利。