企业面临拆迁，违章建筑如何认定？违章建筑、无证房屋能不能获得补偿？

（一）主要事实

湖南的肖先生称自己是2001年被当地政府招商引资过来的，当时交纳了国有土地出让金，发票都有，但是证书没给办。厂房是自己建设了1700平米，也没有房产证，后来转而经营网吧，网吧手续齐全，现在由于当地修路要占用该地块的房屋，但是说其没有土地证、房产证，房屋没有规划审批，不给补偿。

（二）律师分析：

现实生活中，不办理房产证或超面积建房是一种普遍的现象。一旦房屋遭遇拆迁，无证房屋在面临拆迁时是否获得补偿，无证建筑是否就是违章建筑，无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿？无证房能否获得补偿是被拆迁人最关心的问题。

无证房屋面临拆迁的现象并不少，而房屋的权证何时能办妥遥遥无期，如在权证尚未办毕时，该房屋又面临拆迁时，就容易滋生纠纷。随着经济房价的飞涨，房屋拆迁时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于房屋的交易价格。因此，无证房产只能享受有限的保护，产权人应该及时办理房产证明。

无证房屋也能获得补偿的情况：

（1）历史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。

（2）农村的房屋和城市中的农建房。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

对于是否属于违章，要经过法定认定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条有明确规定。

无证房产拆迁补偿考虑因素：可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

（1）严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。

（2）房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。

该案中，肖先生属于招商引资而来，虽说相关土地证、房产证、规划手续没有，只要是基于对政府的合理信赖、有当年政府的招商引资文件或者会议纪要的，都是应当给予合理补偿。

（三）维权建议：

（1）审查自身合法性。看其自身是否真正属于违章建筑，审查其他手续比如营业执照、税务登记等是否齐全合法。结合本案来说，最重要的是当年的招商引资文件或者会议纪要，如果没有这些纸质证据，其他手续都未办理，一切合法前提都将不复存在。所以一定要提前将这些文件找出来，以待维权备用。

（2）审查政府行政行为的合法性。可以申请政府信息公开，要求公开征收范围及补偿方案、要求政府出具违章认定书，依据哪条法律法规等。

（四）重点法条

①《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

综上，无证不等于违章。招商引资的也不能单纯认定违法。无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门结合具体情况进行认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿。