【评估篇】一场企业拆迁评估之战对企业补偿影响几何

拆迁谈判是一场“拉锯战”，拆迁评估作为这场“拉锯战”的核心，在企业征收拆迁中的重要性不言而喻，它将直接关系到谈判的砝码和最终可以得到补偿的高低。那么具体来说，一场企业拆迁评估之战到底对企业补偿影响几何？下面以我们在吉林代理的一个企业拆迁为案例来具体说明。

2011年1月19日出台的《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及相关配套的房地产征收评估办法，要求必须以公共利益为前提并完成前置文件，作出征收决定，再在征收范围内予以征收公告，如果没有完整的合法征收前期文件，就属于违法征收。实践中出现的协议征收、协商征收等形式，不是一个法律概念，如果用市场概念去理解，就是指的公平交易的行为。

我们的案例首先涉及的一个关键行为是：对方在没有任何征收文件的情况下，要实施征收。不过最后征收方也认可了其为协议（协商）征收，属于公平买卖的关系。前期双方主要围绕“到底是协议（协商）征收还是正规的征收”来过招，如果是协商征收，按照公平交易的原则，则根据市场价值进行房屋、厂房等的最后评估结果。但是按照正式的《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），则可以依据建设部的配套办法，即建设部的房地产评估规范来进行实际操作。双方针对这个问题展开了实际的谈判，谈判过程中引入实际评估，因为已经造成了必须搬迁的客观情况，即两条路已经修通，只等厂房拆迁进行公路合拢，所以必须全面实施征收行为。当事人也了解到这一点，所以他唯一希望的就是在评估过程中不要损害企业利益。

我们对企业的评估意见进行审核。首先，该企业有个特殊的地方——生产的产品是地铁设施的某一部件，而且全国能生成这种产品的只有两个，一个是国营企业，另一个就是我们的当事人，也就是说全国地铁设施的这一部件有将近50%的市场份额是由该企业进行供应的。而拆迁方没有考虑到该企业的特殊性，只是简单地按照成本法计算了厂房、土地、停产停业的补偿数额，给了一个极其简单的评估价格。这个价格一开始是非常低的，在接案之初，我们收到的评估明细表显示的总额是10814万，当中对一些机械设备、附属设施厂房的补偿等都是按照自认为的通俗性理解进行的估价——厂房围墙数量是614米，按照每平米280元补偿（根本不知道280元是怎么来的）；下水井按照每平方米1200元钱——完全没有对评估单价进行实际的区分。评估明细表中写明，该企业的有证土地面积是17 500平方米，加上厂房面积4100平方米，初评估价为10184万元。后来，双方对协商征收和合法征收进行了激烈的谈判，对方当地的拆迁办答应我方，可以按照我们律师事务所出具的评估意见书来估价，但必须在合理合法的范围内得出评估结果。于是，我们选用了收益法。

建设部出具了五种配套办法：成本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价法。我们按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）所规定的“经营企业可以参照收益法进行拆迁”，得出的补偿额度是8123万。我们极大地考虑到了企业的特殊性、企业在市场当中占有的份额、当地的固定资产收益以及具体的系数选取，采取了比较大的额度，最后得出8100多万的评估价格。拿到评估价格后，对方感觉特别诧异，双方之间竟然有7000万的差距！同一个企业，同样没有漏评落评的地方，评估的主体、固定资产、企业的机器设备、停产停业损失等从物理角度来看都是一致的，但结果却迥然不同，产生了将近7倍的差距！

我们把评估意见拿到征收办的办公会上，提出了相应的观点，并且作了说明：如果认为我们要的高，不要只看数字，说出不合理的地方，毕竟我方选取的评估方法是你也认可的，按照收益法，计算的土地以及厂房的面积和性质都是在你认可的初评范围内的。从物理的状态来讲，没有任何的变化，只不过我们在评估方法和评估系数上更加严肃。对方在进行评估的过程中，根本没有采取一种严肃的态度，所以选择的一些评估方法以及基准数完全是单方面的定价，这种评估完全是评估公司按照拆迁方的要求做的。双方最终决定协商征收，依据收益法并结合市场公平交易的最大值，按照我们所提的方法，委托另一家评估公司进行重新评估，再来谈拆迁补偿的问题。最后一家公司以咨询评估报告的形式作出评估（咨询报告与企业的资产评估报告的不同在于咨询评估报告不负任何法律责任），后来交付的咨询评估结果是51135万元。由最早评估的是10814万，和我们报的8123万，到最终结合双方共同委托的评估公司的估值，达成协商51135万。

我们翻看了这份评估报告意见，发现还是以成本法为主，其他方法为辅。为什么不运用收益法呢？在该报告的解释中，只有这么三行话来描述——“估价对象的房地产本身并非租赁经营，其净收益不能通过租赁收入进行测算，而现在市场上同类租赁市场收益又比较低，不能反映房地产真实的市场价值，所以本次咨询评估不适宜收益法评估”。这在我们看来，是完全没有科学依据的，用简简单单三句话否定了建设部房地产评估办法所提出的收益法。但是另一方面，他所评估出来的价值跟我们的评估结果差异并不是特别大，这也是让我们反思的一个地方。

一场企业拆迁评估的依据到底是什么，法律依据是什么，技术规范是什么，完全没有相应的渠道，这就是我们在此次征收评估中感到不合理不合法的地方，可以直观体会到企业拆迁评估之争到底对企业产生了多大的影响。