经典案例
发布时间：2024-06-27
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案情摘要：
多户业主深陷售后返租 开发商拒不依约支付租金
由贵州省某市某开发商主导建设的房产项目，于2012年年底正式动工，在该项目发售时向买受人许以重利，并承诺将采取售后返租的形式按期支付业主相应的租金。在开发商的诱导下，多位业主纷纷与其签订了商品房买卖合同以及不同的售后返租合同，其中有以租金抵房款、以商铺年限抵房款、单独履行等多种形式。除此之外，开发商不仅不允许委托人实地查看购买的商铺，还约定在租赁托管期结束后，以120%的价格对商铺进行回购。然而，在签订的“免费”租赁期结束后，开发商起初仅是在多次催促后支付租金，后期直接拒不支付任何租金。而随着开发商的违约行为日益加剧，商铺业主们的权益也日益受损，大多数业主都曾采取过信访、民事诉讼的形式，试图主张自己的合法权益，但均以失败告终。时至2022年，多位业主最终决定寻求专业法律服务的帮助。此后，维权业主走访多家律所，了解过不同的维权方案后，最终决定将案件委托至北京吴少博律师事务所赵国兵律师手中代理维权。
律师介绍：
赵国兵 | 主办律师
擅长企业征拆、行政诉讼、行政处罚撤销等行政案件；执业以来，办理大量行政、企业案件，积累了丰富的办案经验，对法律问题的理解全面、务实、透彻，在行政、民事诉讼方面以当事人的权益最大化、损失最小化为出发点，注重诉讼主体、法律关系的审查，注重穷尽证据和穷尽法律适用，通过程序与实体并重，力求法律事实与客观事实的统一，能够从实际法律效果出发，运用灵活的诉讼和非诉方法实现当事人合法利益最大化。
办案过程：
业主损失如何挽回 吴少博所律师介入助力维权
了解委托人诉求 核查案件事实
2022年10月中旬赵国兵律师正式接受委托介入案件，通过数日的调查整理，很快就完成了委托人信息及诉求的统一整理。赵国兵律师围绕委托人退款退铺的根本诉求制定了维权方案，并决定率先采取政府信息公开的形式进行取证。随后，案件在赵国兵律师的主导下，向当地辖区内的八个部门申请了政府信息公开，针对案涉项目进行了细致入微的考证，时至2022年12月初步完成了取证工作。经过赵国兵律师的细致筛查，发现披露的政府信息公开材料中，仍有部分归属于当地住建局的材料未进行完全公开。
多次提诉 协商促成住建局同意委托人诉求
在首次取证初步完成后，为了更好的维护委托人的合法权益，次年一月份，赵国兵律师再次总结材料，将当地住建局列为被告，针对政府信息中未予公开的部分材料进行了起诉，要求住建局按照委托人的要求公开该部分。首次政府信息公开之诉尚未作出判决前，赵国兵律师结合多年来办理商铺维权案件的经验，以及吴少博律所多次就案情研讨的结果，向当地住建局寄送了《履行法定职责申请书》，要求当地住建局对涉案开发商的违法行为进行查处。而住建局在收到申请书后，超时未作出任何处理。鉴于当地住建局的行为，2023年9月赵国兵律师提起了第二次诉讼，诉请当地住建局针对案涉开发商存在的违法行为进行相应查处。
随着案件的首次诉讼取得了胜诉，当地住建部门决定主动与我方开展协商，给权益受损的委托人一个合理的答复。在赵国兵律师的主导下，自2023年9月开始，委托人们与当地住建局进行了为期三个月的协商调解。凭借着赵国兵律师丰富的协商调解经验，当地住建部门最终作出了退铺退款的解决方案，并随着委托人的撤诉，完成了全部退房。至此，案件在赵国兵律师的代理下，顺利取得了圆满的结局，委托人退铺退款的核心诉求得以实现。
“售后返租”这种销售手法曾一度被开发商用于加速存量房产的销售，但其中的高回报承诺往往让购房者忽视了长远的潜在问题。签约过程中，双方的权利并不对等，后续租金支付困难的情况屡见不鲜。因此，我国已明确立法禁止采用这种销售模式。购房者需保持冷静，审慎投资。若不幸购买到这类问题房屋，应尽快咨询专业的法律服务团队介入维权。
本案中，赵国兵律师凭借着丰富的类案处理经验，在维权过程中始终秉持着律师的职业操守，时刻以委托人的权益为第一优先级。通过扎实的法律功底及成体系的诉讼维权策略，经过先后两次诉讼及多次协商，最终达成了委托人退铺退款的根本诉求。
