经典案例
发布时间：2023-01-29
点击次数：
业主与开发商房屋买卖合同纠纷案:
购房合同中约定了交房时间及办理房屋不动产权证的时间，但开发商却逾期交房并迟迟不办理不动产权证......近日，北京吴少博律师事务所律师代理了一起案件，业主因购房后遇到开发商逾期交房并且无法办理房屋不动产权证而状告开发商的案例。那么，开发商逾期交房，且逾期不办理房屋不动产权证，买房人该怎样追究开发商的违约责任呢?
案情概要：
业主与开发商签订《商品房买卖合同》后，业主按照合同约定支付了购房款，但开发商却未在合同约定的期限内交付房屋，且未在约定期限内办理产权证和交付房款发票，已构成违约。业主为了维护自身的合法，遂委托北京吴少博律师事务所赵国兵律师介入维权，并向法院提起行政诉讼，请求开发商按照合同约定支付违约金，并按照合同土地使用权年限的约定办理房屋不动产权证书及交付所购买商品房的购房款发票原件。
律师分析：
本案是一个非常典型的逾期交房案件。委托人支付房款后开发商迟迟无法交房，不办理产权证和交付房款发票，这严重损害了我方委托人的利益，被告这种毫无契约精神，肆意违反合同约定的行为，理应承担约定的违约责任。最终，法院公正审判，支持了我方的诉讼请求，判决被告支付逾期交房违约金*万元，并办理七十周年的不动产权证。
案件还原：
原告刘某、涂某与被告于2015年3月27日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于武穴市某大道南侧地块上的商品房，该商品房合同约定建筑面积为 131.92 平方米；房屋总价款为**万元。同时在第八条约定：出卖人应当在 2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后。原告依约支付了全部购房款，被告已收到全部购房款**万元。但是被告并未按照合同约定于 2015 年7月31日前交付房屋，而是直到 2021 年8月20日才取得房屋竣工验收文件，迟延交付房屋达573天，被告的行为已构成严重违约，应当按照合同支付违约金，被告应当为原告按合同土地使用年限约定办理房屋不动产权证书。但是，被告至今仍未办理房屋不动产权证书，同时，正规的购房款发票至今也未向原告交付。
本案依据的法律法规:
本院认为，一、原告与被告某房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，原被告之同形成商品房买卖合同关系，原、被告双方均应按约定或法律规定全面履行各自的义务，原告按照约定期限足额支付购房款，被告某房地产公司应按照约定履行交付房屋区随附协助办理不动产权证、开具房屋销售发票的义务；
二、关于案涉商品房交付时间的问题。原被告双方于2015年3月27日签订的《商品房买卖合同》约定 “出卖人应当在2015 年7月31 日 前交付买受人使用”，双方对商品房交付时间约定是明确的；有证据证实原告于 2017年2月24 日申请对案涉房屋进行装修，后入住至今，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定的情形，应认定案涉商品房已于2017 年2月24 日 前已经实际交付。原告刘某、涂某诉称被告某房地产公司交付的商品房不符合合同约定的交付条件，视为房屋没有交付的理由，没有事实和法律依据，不予支持；
三、被告因未能按照约定期限及时交付房屋，应当承担相应的违约责任，案涉《商品房买卖合同》对出卖人逾期交房的违约责任作出了明确约定，即“逾期超过90 日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”，被告某房地产公司逾期交房的时间可以确定为自2015年8月1日起至2017年2月24日止，共计 573 天，原告刘某、涂某已交付房价款为**万元，被告某房地产公司承担逾期交房的违约金应为*万元，原告主张被告某房地产公司承担逾期交房的违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持；
四、原被告签订 《商品房买卖合同》后，双方均应严格履行合同约定的义务及合同随附义务，被告某房地产公司除交付买卖的房屋外，还应承担协助原告刘某、涂某办理不动产权证的合同随附义务。原告刘某、涂某要求被告某房地产公司协助办理案涉房屋符合合同约定土地使用权年限（70 周年）的不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
一、限被告湖北某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘某、涂某支付违约金*万元；
二、限被告湖北某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘某、涂某办理商品房符合合同约定土地使用权年限（70周年）的不动产权证；
三、驳回原告刘某，涂某的其他诉讼请求；
