经典案例
发布时间：2022-12-29
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本案代理律师 北京吴少博律师事务所 李静
个人简介：
李静律师：中国政法大学毕业，法律硕士。外表知性大方，思维敏捷，执行力高，表达能力和交流能力极强。
擅长领域：专攻政企纠纷解决、商事争议解决。执业以来办理的各类行政案件，包括行政诉讼、行政复议、行政处罚、行政拆迁等案件，善于深入分析法律热点问题，理论与实践并重，擅长谈判诉讼，胜诉率高。
案情概要：
2019年下半年，涉案房屋所有权人（甲方）某高级中学与（乙方）中国电信股份有限公司淮安某区分公司签订《房屋租赁合同》，甲方将包括案涉房屋在内的房屋（共计190平方米）出租给乙方，。2021年1月，电信分公司与电子产品经营部签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋（面积为90平方米）转租给电子产品经营部。
2021年7月18日，区行政机关作出房屋征收决定，该决定将电子产品经营部租赁的房屋纳入搬迁安置范围。2021年9月，中国电信某区分公司因电子产品经营部未在合同约定的期限内支付房租起诉至淮安市洪泽区人民法院。法院经审理后，判决解除双方的房屋租赁合同，并判决电子产品经营部返还租用的房屋。电子产品经营部认为，案涉房屋是其合法租赁而来，应享有获得拆迁补偿的权利，遂向区行政机关、住建局同时发出履职申请，区行政机关告知应向住建局主张，区住建局对该履职申请未予回复。电子产品经营部为维护自身合法权益，故提起诉讼。最终，中级人民法院审理，判决责令某住建局对电子产品经营部提出的履职申请予以处理。区住建局不服一审法院判决，提起本案上诉。
律师分析：
本案某地电信公司租用某地学校房屋，某电子产品经营企业又租赁此房屋进行经营活动，后此房屋被区政府划分为征收范围，且征收主管部门住建局只和电信公司签订了征收补偿协议，电子产品经营企业向住建局发送履职申请书要求住建局就其补偿问题做出答复，法院予以支持。
案件还原：
2019年下半年，涉案房屋所有权人某高级中学(甲方)与中国电信股份有限公司淮安某区分公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，甲方将包括案涉房屋在内的房屋(共计190平方米)出租给乙方，租赁期自2019年10月1日至2022年9月30日。2021年1月，电信分公司与电子产品经营部签订《房屋租赁合同》，电信分公司将案涉房屋(面积为90平方米)转租给电子产品经营部，租赁期为2021年1月1日至同年12月31日。该合同其中约定：因使用需要，乙方可自费对房屋进行室内装修或增加设备。....租赁期届满或本合同终止或解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构;乙方未拆除部分， 甲方不予任何补偿。其中还约定：租赁期内出现征地拆迁事件或其他政府行为的，甲方不承担违约责任，且乙方应当积极配合，不得阻碍该等事项的正常开展。
2021年7月18日，淮安市某区行政机关作出房屋征收决定，该决定将电子产品经营部租赁的房屋纳入搬迁安置范围。2021年9月，电信分公司因电子产品经营部未在合同约定的期限内支付房租起诉至淮安市某区人民法院。2021年11月5 日，淮安市某区人民法院作出民事判决书，判决解除电信分公司与电子产品经营部之间的房屋租赁合同，并判决电子产品经营部返还租用的房屋。电子产品经营部不服，提起上诉。淮安市中级人民法院于2022年1月18日作出二审判决，予以维持。二审判决生效后，电子产品经营部将房屋返还，后房屋被拆除。电子产品经营部认为，案涉房屋是其合法租赁而来，应享有获得拆迁补偿的权利，故提起诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、电子产品经营部的主体身份是否适格；二、区住建局对电子产品经营部的履职申请未予答复，是否合法。
对争议点一，关于电子产品经营部主体资格的问题。
一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括: (一)被征收房屋价值的补偿； (二)因征收房屋造成的 搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据上述规定，区住建局作为该区范围内的房屋征收部门组织实施相关征收与补偿工作。
一般情况下，征收工作给予补偿的对象是房屋所有权人。但在营业用房承租人对营业用房具有难以分割的添附且使用该房屋开展经营活动的情况下，承租人在一定情况下对有关装饰装修、停产停业损失、搬迁补助等补偿利益具有利害关系。
本案中，在房屋所有权人与电信分公司及电信分公司与原告的房屋租赁合同中，并未明确约定因征收原因导致的承租人征收补偿利益归属问题。在区住建局举证的其与电信分公司签订的安置补偿协议书中，全部的补偿内容仅涉及装饰装修部分，未涉及停产停业损失、搬迁补助费等内容。区住建局未举证证明该部分是否已经足额补偿。在同一地块征收过程中，存在与电子产品经营部地位相同的次承租人直接签订补偿协议的情况。故综合上述情况，一审法院认为电子产品经营部与案涉征收补偿之间具有利害关系，原告主体适格。
对争议点二，关于区住建局未履职是否合法的问题。
如上所述，区住建局是洪泽区征收部门，负责辖区内的征收与补偿工作，具有征收补偿的法定职责。电子产品经营部向区行政机关、区住建局同时发出履职申请，区行政机关告知应向区住建局主张，区住建局对该履职申请未予回复。一审法院认为，区住建局在收到该履职申请后，应就相关补偿利益是否足额到位、电子产品经营部是否享有补偿利益、电子产品经营部主张补偿利益的途径予以处理并告知，区住建局未答复，构成行政不作为违法。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决责令区住建局于判决生效之日起60日内对电子产品经营部提出的履职申请予以处理。
上诉人区住建局上诉称：其一、本案租赁合同已经法院判决解除，并在诉讼过程中履行期满，被上诉人（电子产品经营部）已经丧失次承租人的身份，一审判决以征收时点确定承租人，是错误的；其二、被上诉人在明知本方违约的情况下，向上诉人邮寄履行法定职责申请书，要求履行征收补偿职责，上诉人对此不予理涉，并未违反法律强制性规定。综上，请求撤销一审判决并依法改判。
本案依据的法律法条：
本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”第四条第一、二款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”
第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬 迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”
本案中，案涉房屋征收决定作出时，以及上诉人与电信分公司签订房屋征收补偿安置协议书时，均是在电信分公司与电子产品经营部所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期内。电子产品经营部向上诉人提出履行法定职责申请书，认为“涉案房屋行政补偿项目哪些属于申请人，被申请人应当在作出行政补偿行为时进行调查核实，在查清事实的基础上依法予以补偿。”上诉人作为案涉地块的征收部门，应对被上诉人的申请作出处理。一审法院判决责令上诉人对被上诉人提出的履职申请予以处理，并无不当。上诉人主张电信分公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经法院判决予以解除，被上诉人不具备原告主体资格等理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费*元，由上诉人淮安市某区住房和城乡建设局负担。
本判决为终审判决。
