经典案例
发布时间：2023-01-09
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本案代理律师 北京吴少博律师事务所 国紫宸
个人简介：
国紫宸律师：拥有深厚的法学理论基础，良好的职业道德，丰富的实践办案经验。在多年的执业过程中，办案严谨、思路清晰、尽心尽责。凭借自身的实践和努力，始终以维护客户利益最大化为基础，屡次为当事人挽回经济损失，广受赞誉，口碑极佳。
擅长领域：行政诉讼领域、经济领域、房地产领域、房屋拆迁领域等法律业务。
案情概要：
九原告系广东省某商品批发城的业主，2018年原告叶某等九原告先后与某实业有限公司（简称Y公司）签订《商品房买卖合同(预售)》，购买某商品批发城的铺位。原告按照约定，将购房款支付至Y公司的账户中，并已备案。九原告已履行了全部的合同义务，但涉案项目早已烂尾，无法交付。九原告作为涉案项目的业主，Y公司在取得《商品房预售许可证》后出售房屋并收取巨额售房资金，然而被告某市住房和城乡建设局未对Y公司的售房资金履行法定监管职责，导致巨额售房资金未实际投入项目开发，最终项目因无资金投入而烂尾，损害了原告等业主的权益。九原告为维护自己的合法权益，故委托北京吴少博律师事务所国紫宸律师帮助维权，并向法院提起了行政诉讼。
律师分析：
本案是一起典型的起诉某住建部门不履行商品房监管专用账户资金进行监管的法定职责的案件，由于本案涉及多名原告，起诉的内容一致，构成共同诉讼。湛江经济技术开发区法院判决的案件事实是项目自2018年烂尾至今，通过诉讼发现某市住建局没有对资金进行监管，因此我方提起确认住建局资金监管的确认违法诉讼，法院支持了我方的观点。
案件还原：
2017年8月15日，某市房地产交易所与广东某银行股份有限公司直属支行、Y实业有限公司(以下简称Y公司)签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，就位于某大道中45期房价款支付给Y公司，涉及到贷款部分，银行已全部支付给Y公司。
2018年，原告叶某等九名原告与Y公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买商品批发城铺位。九原告按照合同约定，依次将购房款支付至Y公司的账户中，已全部支付给Y公司，已备案，有记录。上述合同均约定出卖人Y公司应当在2018年5月31日前向买受人交付商品房(商铺)。现Y公司无法按照合同约定的时间交付商品房(商铺)。九原告作为涉案项目的业主，已履行了全部的合同义务，每月均在按时还银行贷款，但涉案项目早已烂尾，无法交付。九原告认为，被告某市住房和城乡建设局作为房屋预售监管部门，对涉案建设项目预售行为具有监督管理的职责。
Y公司取得《商品房预售许可证》后出售房屋并收取巨额售房资金，被告未对Y公司的售房资金履行法定监管职责，导致巨额售房资金未实际投入项目开发，最终项目因无资金投入而烂尾，损害了原告等业主的权益。
根据《城市商品房预售管理办法》第四条的规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。《广东省商品房预售管理条例》第三十二条规定，预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。被告作为当地房地产管理登记机构，对辖区内的商品房预售行为及预售款有义务进行监管。
另根据《广东省商品房预售管理条例》第二十九条商品房预售款是预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项第三十条预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用”的规定可知，商品房预售款只能支付到预售款专用账户内，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，且必须接受房地产管理登记机构的监管。
根据第三十三条的规定，预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用账户的凭证。预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复；对符合本条例第三十条第一款规定的，应当同意其使用；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。故Y公司每次使用商品房预售款时，被告需要进行核准，银行根据被告核准同意支付的数额进行拨付。被告应该保存有Y公司的预售款拨付使用记录，但被告在2021年9月29日对原告作出的《政府信息公开申请答复书》中载明，经系统核查，截至目前没有预售款拨付使用记录。所以被告没有履行某商品批发城的商品房预售资金监管职责。
综上所述，被告未对Y公司的售房资金履行法定监管职责，请求法院判令: 1、确认被告某市住建局对Y实业有限公司开发的某商品批发城的商品房预售资金未履行法定监管职责的行为违法；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告某市住建局辩称，Y公司从未向被告申请预售款监管专用账户预售款拨付使用，即客观上不可能存在预售款监管专用账户预售款拨付使用记录，因此被告保存Y公司的预售款拨付使用记录不具有可能性。
在本案审理过程中，被告某市住建局向法院提交了Y公司的预售资金监管账户对账单，该对账单仅显示有五名原告将部分商品房预售款存入监管账户的记录，未显示其余四名原告将商品房预售款存入监管账户的记录。2021 年10月21日，某市房地产交易所对Y公司作出《责令改正通知书》，责令其改正某商城项目在预售期间存在未按规定缴存预收款和未及时办理网签备案的行为。
本案依据的法律法规：
本院认为，本案属于不履行商品房预售资金监管法定职责纠纷。根据原告及被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：被告某市住建局是否存在不履行商品房预售资金监管法定职责的违法行为。
《广东省商品房预售管理条例》第三十二条规定:预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。第三十三条第一款规定：预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用账户的凭证。”
根据上述法律规定，房地产交易登记机构对商品房预售款的监管包括对预收款的收存和使用两个方面，同时，房地产交易进行预购销合同登记时，应同时提供预售款存入专用账户凭证作为依据。
本案中，根据本院查明的事实，原告已经按照合同约定，将全部的购房款支付给Y公司，但Y公司将大量的预售款不存入预售资金监管账户中，仅将少量预收款存入到监管账户中，存在合同登记备案数额与存入监管账户数额不一致的情况，被告作为负责监督管理商品房预售款收存和使用的房地产交易登记机构，在没有预售款存入监管账户凭证作为依据的情况下，即对部分预购销合同进行登记，未全面尽到对预售款监管账户的监管职责。被告主张其仅对预售款专用账户中的资金支出使用情况进行监管，于法无据,对于被告的该主张，本院不予支持。
原告诉请确认被告对商品房监管专用账户资金不履行监管的法定职责的主张，依据充分，本院予以支持。
鉴于被告于2021年10月21日已对Y公司作出《责令改正通知书)》，责令其改正义乌商城项目在预售期间存在未按规定缴存预收款和未及时办理网签备案的行为，判决履行没有意义，故依法应确认违法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(三)项之规定，判决如下:
确认被告某市住房和城乡建设局不履行对Y实业有限公司开发的某商城批发城项目的商品房监管专用账户资金进行监管的法定职责违法。 案件受理费*元，由被告某市住建局负担。
