经典案例
发布时间：2023-09-04
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本案代理律师 北京吴少博律师事务所 张帆 韩墨
个人简介：
张帆（主办律师）
擅长民商事诉讼、行政诉讼等业务，法学理论功底深厚，执业以来办理了大量的征地拆迁、商品房买卖合同纠纷等民商事及行政类案件，积累了丰富的工作经验，逻辑缜密，思维活跃，擅长将法律与实际问题相结合，以事实为基础，以法律为准绳，注重证据的适用，争取当事人的合法利益最大化。
擅长领域：民商事领域、知识产权领域、行政诉讼领域。
韩墨（主办律师）
2015年获取法学学士学位， 2016年取得法律职业资格。毕业后即加入到律师队伍当中，经验丰富。曾服务于生物医药、产品制造与销售等多种类型企业，有效为客户解决各类争端，包括但不限于行政诉讼、行政复议、行政征收以及各类民事合同纠纷等案件，具有扎实的法学理论功底和丰富的业务实战经验。
擅长领域：行政诉讼、行政复议、民商事争议解决、合同纠纷。
案情简介：
1996年，北京某村农工商合作社（以下简称“合作社”)与某出租汽车站（以下简称“汽车站”）签订了正式的《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定将一处院子以及其上建筑物租赁给汽车站，约定租期70年。可2019年，合作社却一纸诉状将汽车站告上法庭，诉请租赁合同无效，并要求汽车站腾退，在几次败诉后，汽车站于2023年完成了腾退。但在腾退期间，汽车站的权益却遭受了侵害，当时签订合同一次性给付的租金和因腾退造成的其他损失没有得到合理的赔付。基于挽回损失的考量，汽车站委托了北京吴少博律师事务所张帆、韩墨两位律师代理提起诉讼，诉请合作社对腾退行为作出赔偿。
办案历程：
两位律师在接受委托后，先是对委托人在1996年与合作社签订的租赁合同进行了核实。首先确认委托人签订的租赁合同确实存在部分无效，因合同取得的资产应当予以返回，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但本案中合作社并未就腾退进行任何补偿和赔付行为，这明显有违相关法律法规。确认诉讼方向后，两位律师就赔偿事宜准备了相关证据并诉至法院。
在庭审过程中，原告提出了以下几点诉求，并提交了相关证据。
1.被告退回租金。
2.被告退回1996年至2020年预交未使用的租金所产生的利息。
3.被告支付装修损失及原告停业损失并支付原告的员工安置费。我方律师主张，虽然合同部分无效已成既定事实，被告理应将因合同取得的资产予以返回，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。
被告答辩称仅认可第一项诉求，且仅退回从合同签署至本案开庭之日相对应的租金，对于其他的赔偿金额一概不认可，也不会进行赔付。基于合同无效，原被告双方应当承担共同责任，法院确定应当给予补偿的，才会给予补偿。并且原告提出的停产停业以及员工安置损失并无相关证据，也不足以证明存在上述损失，故该两项损失也并非双方合同无效后的损失范围，因此拒绝赔付。
对于被告的答辩，基于双方观点不合，法庭随即开展了证据交换环节，证据交换过程中，我方提交了先前诉讼过程中产生的合同争议，以及第三方房产鉴定中心出具的赔付鉴定，而也因为是原告单独委托，被告并未采纳该鉴定标准。
最终，经过多轮答辩、举证质证，法院采纳了我方律师的部分观点，作出了如下判决：
一、被告于判决生效后十日内退回原告租金xx元；
二、被告于判决生效后支付原告应退款的利息，利息以第一条租金为基数，自2021年3月27日起至第一项所确定的款项实际给付之日止按中国人民银行同期存款利率计算；
三、被告于判决生效后十日内向原告赔偿建设及装修损失xx元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
法院观点：
法院认为，被本案系双方租货合同因超过法定最长期限被依法确认超出部分无效后法律责任的纠纷，应当根据合同无效所依据的法律、司法解释规定来确定无效的后果。
合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
原告预交了70 年的租金，双方合同因部分无效、标的物被腾退而无法继续使用，其主张退还未使用部分的租金有事实及法律依据，本院根据双方确认的总租金数额，对原告主张期间应退还的费用予以计算确认，由被告退还原告。自双方合同无效之日起，被告再占有、使用原告多交的租金即缺乏依据，原告主张自款项交纳之日超的计算支付利息依据不足，本院确定被告自双方合同被确认无效之日超，按照存款利率计算确定被告应给付原告的利息数额。
被告作为出租方，同时作为集体资产的管理人，对标的物的自然状况、规划用途等应当明知，对相关法律规范应当知悉，其与原告签订合同。约定了超出法定最长期限的租赁期导致超出部分被确定无效，被告对合同无效负有主要责任。原告作为承租人，未了解清楚标的物规划用途等情形下，贸然签订超过法律规定最长期限的合同，且贸然投入建设、装修，其对损失的产业也有过错。本院据此确定原告对建筑物建设、装修的损失承担 40%的费用，被告承担 60%的责任。被告应赔偿原告的建设、装修损失数额，由本院根据查明的事实予以计算确认。
胜诉关键：
本案中，首先确认委托人签订的确实存在部分失效，但是合同失效后，因合同取得的资产应当予以返回，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于这一观点，两位律师依托丰富的办案经验，据理力争，为委托人争取到了相应的补偿。
