经典案例
发布时间：2024-02-26
点击次数：
本案代理律师 北京吴少博律师事务所 张帆
案情简介：
2016年毛某等18位业主均购买了江西省某市的楼盘，并与开发商签订了《商品房预售合同》，且在次日与开发商旗下的商业管理有限公司签订了委托管理协议。然而在楼盘封顶交付的过程中，有部分业主发现楼盘存在极大的烂尾风险，并且经过深入了解后得知该楼盘的经营模式属于典型的售后返租，系违法行为，除此之外还存在违反建设工程划分拆零销售商品房的问题。多名业主害怕楼盘烂尾致使自身蒙受损失，多次与开发商沟通希望可以退房退款，时至2022年依然没有取得实质性进展。多名维权业主开始主张采用法律手段进行维权，在了解到北京吴少博律师事务所专业处理类似案件时，多名业主先后就案情进行详细咨询并最终决定委托张帆律师代理维权。
律师介绍：
张帆 | 主办律师
擅长民商事诉讼、行政诉讼等业务，法学理论功底深厚，执业以来办理了大量的征地拆迁、商品房买卖合同纠纷等民商事及行政类案件，注重证据的适用，争取当事人的合法利益最大化。
办案历程：
了解委托人诉求 实地考察进行取证
张帆律师接受委托后，先与各位委托人一一展开沟通交流，在对案情情况、委托人现状明确了解后。张帆律师动身前往实地考察，发现案涉楼盘已完成了基础的外部建筑，委托人说楼盘烂尾的状况并不明显。通过走访调查张律师才得知，案涉楼盘因开发商经营策略及资金监管有误，之前本已尽显颓势，但是在当地政府的牵头下引入了第三方房地产开发商注资后才逐渐盘活，但依然有着烂尾的风险。
主动联系相关部门 获取谈判机会
在理清案件状况后，张帆律师并没有急于主张提起诉讼，他选择先行与案涉开发商的管辖部门开展对话。经过多次的协商沟通，最终于2022年9月底，获得了三方会谈的机会，业主代表、律师、开发商、住建局就本案进行了协商。在三方会谈中，开发商虽然给出了一个解决方案，但也说明了当下公司资金状况存在巨大问题，因此无法满足委托人退房退款的诉求。最终，本次三方会谈因处理方案未达成一致作罢。
住建局不予查处 律师主张提起行政复议
协商失败后，多位委托人先后与张帆律师探讨解决方案，在综合分析案情下，张帆决定根据已发现的房产公司的问题先向其直属管辖的住建部门寄送《履职申请》，申请查处开发商的违法违规行为。而住建部门在收到《履职申请》后在规定时间内回复称“所申请查处的事项已超过两年的追诉期限，依法应当不予查处”。于是，与委托人商议后张帆律师向当地人民政府提起了行政复议，申请住建部门对案涉房企的售后返租、分割拆零等问题进行查处。
最终结果：
当地人民政府结合律师提供的证据材料及查明真相，认定住建局未依法充分履职，其作出的《履职申请答复》认定的主要事实不清、证据不足。最终决定撤销对委托人群体作出的《履职申请答复》并且限时重新作出答复。
维权关键：
本案中案涉房企于2017年就取得了竣工验收备案，但始终无法顺利交付，此后购房业主们一直在维权途中，始终无法得到有效的解决方案。但随着张帆律师介入案件，将实地考察与材料相结合，配合专业的谈判技巧成功展开了三方会谈，虽然会谈解决方案不尽人意，但却是维权路的一大步。之后凭借其丰富的类案处理经验，在寄送的《履职申请》无法达到委托人需求的同时，直接向当地政府提起行政复议，获取重新展开谈判的机会，从根本上寻找解决委托人实际需求的方案。
