经典案例
发布时间：2024-06-19
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案情摘要：
遇到售后返租怎么办 业主权益受损租赁方违约
李某等二十位业主分别于2015年12月至2019年10月期间，与甘肃省某县的开发商签订了《商品房买卖合同，在签订购房协议的同时在开发商的引导下与某公司签订了《商铺租赁合同》，约定在交付后将商铺交由其打理，定期返还租金。时至2023年，商铺已按时交付至业主群体手中，同时也交由某公司代理经营，可是应允业主群体的们的租金却始终未能兑现。为此，多位业主曾多次向开发商及签订租赁合同的某公司讨要说法，要求对方按照约定给付相应的租金。在经过几次维权后，业主才得知自己遭遇的是国家早已明文禁止的售后返租，为了更好的维护自己的合法权益，二十位业主决定联合起来拿起法律的武器争取自己的权益。经过多轮咨询、考察后，最终决定将案件委托至北京吴少博律师事务所齐丹律师手中代理维权。
律师介绍：
齐丹 | 主办律师
拥有深厚的法律功底，良好的职业道德，办案经验丰富。在办案过程中，思路清晰、严谨又不乏活跃、尽心尽责，努力使当事人的利益最大化。主要擅长行政诉讼领域、房屋拆迁领域、商品房纠纷、公司类纠纷处理等法律业务。
办案过程：
商铺售后返租还无四至 专职律师如何处理？
政府信息公开核实管辖单位 寄送履职申请助推业主维权
齐丹律师接受委托并了解委托人群体的诉求后，当即对案涉项目存在的问题开展了调查取证。经过核查委托人提交的涉案材料，齐丹律师可以确定案涉项目不仅是明确的售后返租行为，还存在着严重的分割拆零问题。为了进一步固定案件事实，齐丹律师向相关单位提起了政府信息公开，明确案涉项目管辖单位的同时，确定了案涉项目的商铺无固定界限，根本不能独立作为商业经营。除此之外，通过与委托人的沟通交流，齐丹律师还注意到在购房时开发商曾多次提及委托经营管理、固定返租收益模式等信息，以此来促进委托人签单购房。而对方的这一行为，已切实违反了《商品房销售管理办法》中的对应条款。
随后，在对涉案材料进行充分汇总分析，经过多次研讨后，齐丹律师主张以履职申请的形式，推动案件进展，要求当地住建部门介入查处涉案开发商及某公司的违法行为。
住建局拒不履职还认定自制材料 律师高效提诉确认违法
当地住建局签收齐丹律师寄送的《履行法定职责申请书》后，在限定时间内并未作出相应的答复。鉴于当地机关的这一处理方式，出于委托人权益的考量，齐丹律师当即决定再次总结材料、撰写诉状提起相应的行政诉讼，将住建局列为被告、案涉开发商列为第三人，向当地法院诉请住建局超期拒不履行法定职责的行为违法。
随后，在庭审过程中，当地住建局发表了针对委托人群体的质证意见，表示其在收到《履行法定职责申请书》后，积极的就案涉问题进行了走访核查。住建局根据从第三人处取得的相关材料，认定案涉项目已正常发放租金，在对部分租户进行回访时认定，并不存在原告表述的事实；且双方的租赁合同系某公司，与第三人开发商无关，不能证实第三人存在售后返租的违法行为。
根据双方提交的材料及证据，法庭查明真相后判定当地住建局所认定的材料系由第三人公司自行制作的材料，不足以认定住建局已充分履行了委托人群体申请的法定职责，故裁定地方住建局超期未处理委托人《履行法定职责申请书》的行为违法，并责令其限期内对案涉问题重新作出处理。
吴少博律师事务所提醒：
“售后返租”这一销售模式虽能短暂提升开发商销售存量房产的效率，但购房者往往因眼前的丰厚回报而忽略了潜在的长期风险。在签约过程中，双方权利往往并不对等，后续租金兑付问题频发，正是这种模式带来的隐患。因此，我国早已出台规定，明确禁止采用这种销售模式进行房产交易。相比之下，“分割拆零”销售模式对购房者的潜在影响更为严重。在购买这类房产时，购房者可能在办理过户手续或验收房屋时无法获得明确的房屋四至信息，这不仅增加了交易的不确定性，还可能导致一系列纠纷的发生。
面对这类情况，购房者应保持高度警惕，理性对待投资诱惑。如果不慎购入了存在问题的房屋，应尽快寻求专业律师团队的帮助，以便及时采取法律措施维护自身权益。通过合法途径解决问题，是避免进一步损失和纠纷的关键所在。
