经典案例
发布时间：2024-02-21
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结案时间：2024年3月
案情简介：
内蒙古自治区的葛某2018年10月从白某手中取得了部分顶账房，并与顶账房开发公司先后签订了《抵债协议书》《商品房买卖合同》及《补充协议》，三份协议中载明顶账房的房产交易税费由白某承担。然而在顺利取得房屋三年后，葛某通过当地自然资源局得知该小区房屋确权手续系历史遗留项目，办理相对困难。在与小区业主群体先后几次与开发商进行谈判并上访后，2023年葛某才顺利取得不动产权属证书。葛某认为，其与开发公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有约定违约金，但明确约定了开发商有为葛某办理商品房权属登记的义务。经过多次与开发商的协商谈判，葛某认为想向其追回多年来的损失，仅凭常规手段很难达成，急需借助法律的武器来进行下一步维权，综合考量后最终决定委托北京吴少博律师事务所李静律师代理案件进行维权。
律师介绍：
李静 | 主办律师
中国政法大学毕业，法律硕士，2018年至2020年担任北京天用律师事务所刑事部门负责人， 专攻政企纠纷解决、商事争议解决。执业以来办理的各类行政案件，包括行政诉讼、行政复议、行政处罚、行政拆迁等案件， 善于深入分析法律热点问题，理论与实践并重，擅长谈判诉讼，胜诉率高。外表知性大方，思维敏捷，执行力高，表达能力和交流能力极强。
办案历程：
介入案件 结合三方协议制定维权路径
李静律师介入案件后，经委托人提供的证据及讲述对案件有了进一步了解。考虑到案涉顶账房数量较大，又因债务人白某无法足额给付房产交易税费，将后续三方签订的《补充协议》中认定的顶账房作为房产交易税费进行给付。且根据三方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金为“0”的计算方式，李静律师认为首先应当诉请该条协议无效。其次，应当依照《商品房买卖合同》中约定的追究开发公司的违约责任，本案中《补充协议》中约定抵税的顶账房与开发商办理房屋过户手续应无关联。在将搜集到的素材整理成册后，经李静律师建议后委托人向当地人民法院提起了诉讼。
案件一审遭遇滑铁卢 总结经验后再次上诉
在一审过程中，即使李静律师在庭审过程中一再指明，本案中白某与原告的借贷关系与本案争议无关，其借贷关系已经转换为房屋买卖合同关系，双方均是本案适格主体。且债务人白某系参与开发案涉小区的主体之一，案涉三份协议均是在三方认可的前提下才签订的，且案涉《商品房买卖合同》中约定的违约条款应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。除此之外，原告曾多次要求被告开发公司配合办理不动产登记手续，系因被告不配合导致手续迟迟无法办理，原告迫不得已采用了上访的形式，耗费了大量的人力物力。
然而，即使在开庭前已经做好了充足的准备，原告的诉请仍然未被采纳，法院驳回了原告的诉讼请求。在总结一审中存在的问题后，经过再次取证李静律师发现，案涉顶账房已被开发公司办理了初始房屋登记，一审认定的案件发生了根本性变化。一审法院在未查明案件基本事实的情况下，将举证责任错误分配给了原告，认定双方签订的《商品房买卖合同》中约定为“0”的违约金条款有效。整理后，李静律师随即指导委托人向当地中级人民法院提起了上诉。
经重新取证 二审指明一审认定错误
案件二审过程中，李静律师将委托人的诉请再次阐明，指明了一审中存在的误判。上诉人表明其已在一审中充分履行了举证责任，而被告开发公司没有提交证据证明其已配合原告办理了房屋登记手续，故一审法院认定的原告承担举证不能的不利后果不当，且在案件事实认定不清的情况下草率的作出了判决。
李静律师向院方提交了多份证据，并再度明确一审中的诉求，提出了判定《商品房买卖合同》中认定违约金的条款无效、判令被告开发公司依照中国人民银行利率赔偿违约金xx元等多项诉请。被告开发公司提出的几点质证意见也被李静律师从多个角度一一进行了驳回。
最终结果：
最终，本案在二审过程中全面推翻了一审的裁判标准，撤回了一审作出的判决，全面采纳了李静律师提出的诉请。院方结合查明事实综合认定被告开发公司存在合同违约，责令其限期赔付原告相应的违约金。
维权关键：
本案在李静律师的代理下经历了前后两次诉讼，顺利为委托人争取到了合理的违约金，为委托人挽回了巨额损失。李静律师凭借其丰富的办案经验，敏锐的察觉到一审判决中存在的诸多问题，迎难而上，在一审失利后及时递补了新的证据，坐实开发公司存在合同违约行为，一审判决存在严重的事实认定错误，最终为二审的全面胜利奠定了基础。
