经典案例
发布时间：2024-04-07
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结案时间：2024年4月
案情简介：
广西壮族自治区某市的钟某已近七旬，准备用多年积蓄为家里添置一处新宅，供子女和自己居住。2020年钟某经当地某置业公司销售介绍看中了一处楼盘，共计订购了四套房屋，准备将其上下打通。钟某将积蓄拿出，支付了一套房子的全款，一套房子全款的50%，以及另外两套房子的定金，并与置业公司签订了《商品房认购协议书》约定在时限内补缴后续的购房款。
后期钟某资金周转不开，存款和积蓄不足以完全支付剩余的购房款，直至协议中约定的缴纳期限过去，钟某仍无法筹措出足够的金额，买房的事只能被暂时搁置。而时至2022年年初，置业公司以协商还款为由，与钟某重新签订了协议，将已支付购房款全部认定为支付给置业公司的定金款。这些定金经过钟某多次追讨仍无法取回，置业公司声称，因钟某未缴纳剩余购房款，公司已于2021年年中向其寄送了解除《商品房认购协议书》的通知，因钟某违约在先，定金不予返回。而此时，钟某的意向房屋早已被置业公司无缝转手。2023年钟某在与置业公司多次协商无果后，经过慎重筛选找到了北京吴少博律师事务所袁子晨律师代理维权，追回自己已支付的购房定金。
律师介绍：
袁子晨 | 主办律师
执业后致力于民商事争议解决、企业法律顾问和行政诉讼，特别对民商事争议解决中商品房纠纷进行深入研究。熟练掌握法学理论知识，坚持努力学习，不断提高理论与实务结合能力，为客户提供专业、优质的法律服务。
办案历程：
沟通案件情况 认定委托人二次签订协议时存在重大误解
袁子晨律师接受委托后，与钟某就本案细节进行了逐一核对，在提及重新签订《商品房认购协议书》时，钟某表示当时之所以会同意进行重新签订该协议，是因置业公司以协商还款为由签订的，钟某本人也以为签订的协议并不是《商品房认购协议》而是协商还款协议。而关于置业公司所说的寄出的解除通知，委托人则表示并未收到函件或者相关的通知。综合研判案情后，关于认购协议的具体内容及定金数额，袁子晨律师认为置业公司收取的定金，在几份合同中存在超出法定份额的情况，与实际交付购房款、定金金额不符，且案涉合同中的房屋在接受委托时均已被置业公司成功转手，双方的协议内容已无实际履行的条件，应当提起相应的民事诉讼来维护委托人的合法权益。根据本案中搜集到的各类证据，律师预计诉请确认当事人签订协议时存在重大误解，在撤销协议的同时，返还全部购房款，包括实际支付的定金。
律师意见被判决结果所采纳 被告不服提诉被驳回
袁子晨律师在庭审过程中，将证据一一列举，表明委托人在第二次重新签署相关协议时，本身存在重大误解。本案应属于适用债权人撤销权的法律规定，所签订的协议应当予以撤销，且案涉房屋均已被出售，双方的协议内容已无法实际履行，被告置业公司应退还原告支付的购房款和定金。
院方结合双方提交的材料，经过开庭调查询问，查清本案实际情况，法庭认为双方系在基于真实意思表示的前提下签订了案涉《商品房认购协议》，且该协议并未违反法律法规的强制性规定，合同真实有效。但是被告在多份协议中约定的定金金额参差不齐，与法定标准不符，其中一套房屋将全部购房款认定为定金，明显与实际情况不符，且案涉房屋已经出售，本案中原告虽然违约但未对被告造成实际影响。综上，院方在扣除极少部分违约金后，判令置业公司限期内归还全部购房款和大部分定金。
而对于判决结果，置业公司当即决定上诉，再将诉请及情况向二审法院说明后，二审法院认为一审法院作出的裁定并无不当，驳回了置业公司的上诉请求。
最终结果：
本案中，在袁子晨律师的努力下，案件经两次开庭审皆认定被告置业公司需要返还对应的房产购房款和定金，律师在庭审过程中的答辩替委托人保留了绝大部分金额，仅扣除了极少违约金。在仅损失百分之一金额的情况下，解决了困扰委托人将近三年的困扰。袁子晨律师凭借着多年的执业经验，在接受委托后第一时间给出了行之有效的维权意见。并且在推进案件整体的过程中，不仅仅拘泥于证据表面，一更深层次的视角发掘案件背后逻辑，提起相应的民事诉讼，为委托人提供权益最佳、效果最好的法律服务。
