经典案例
发布时间：2024-07-18
点击次数：
案情摘要：
投资商铺售后返租 空头支票难兑现
河南省某市的张某与吕某二人，分别于2018年购买了当地某置业公司开发建设的某广场商铺项目，在购买商铺时经开发商引导，与某委托经营管理公司签订了后续的返租协议，该协议中约定，将由该公司对张某购买的商铺进行统一管理，期限为十年，在此期间将予以张某一定的租金补偿。某置业公司依约交付后，第三方公司也按照协议声势浩大的开展商铺返租。然而，随着时间的推移两人发现，不仅第三方公司允诺的租金迟迟无法兑现，自己购买的商铺在哪都无从得知，对此二人历经几次协商后仍然无法取得理想的结果。最终，眼见事情仅凭单方努力无法解决，张某、吕某二人决心拿起法律的武器维护自己的合法权益，经过慎重选择后，最终决定将案件委托至北京吴少博律师事务所李静律师手中代理维权。
律师介绍：
李静 | 主办律师
办案过程：
公寓房与设计不符 专职律师如何助力维权
政府信息公开核查涉事项目 履职申请推动案情进展
李静律师介入后，先是充分了解了委托人的基本诉求，并制定了详细的维权方案。结合委托人提供的实际证据及过往商品房维权案例，李静律师认为本案中开发商的行为属于典型的以售后返租的形式销售未竣工的商品房，且该商品房经实地考察并无明确四至。在这类案件中首先要采取政府信息公开的方式，调取涉案项目的相关信息以保障后续维权的基础证据材料。随后，案件在李静律师的努力下，不断的取证深入，明确案涉开发商的管辖单位系地方住建局后，决定采取向管辖单位寄送履职申请的形式，推动案件维权进展。时至2023年11月24日，李静律师在进行了充分准备后，将材料整理成册后寄往当地住建局，要求地方住建局对开发商的违法行为作出查处。
答复结果不如预期 行政复议化解僵局
2024年1月，地方住建局就李静律师推动提交的《履职申请》作出了相应的答复，并在答复书中明确表示了无行政处罚权，暂不查处的态度，让委托人和律师去其他相关部门申请介入。而这样的答复结果无疑让案件陷入困境，为了摆脱这一现状，李静律师当即再次总结材料，并向当地复议机关提交了复议申请。再次阐明案情的同时，对地方住建局拒不履行监管查处职责的问题进行了又一次说明。在复议过程中，地方住建局始终坚持案涉商业管理公司与开发商系不同主体，不存在委托人主张的售后返租情况，且经过合同比对后，不存在申请书中说明的无明确四至的问题。综上，未发现案涉开发商的违法行为，如若在后续发现将移交至其他负有行政处罚权的部门进行查处。
最终，在李静律师的努力下，复议机关对于李静律师提交的材料表示了肯定，经过核实后认定本案中地方住建局在收到《履职申请》后，仅向申请人答复了“无行政处罚权，暂不查处”的行为不符合相关规定，故责令地方住建局重新就《履职申请》作出处理。
吴少博律师事务所提醒：
尽管“售后返租”的销售模式短期内能刺激开发商销售积压房产的速度，但购房者往往因追求眼前的利益而忽视了可能存在的长期风险。在合同签署过程中，双方的权利往往并不平衡，这导致后续租金支付问题频发，成为该模式的一大隐患。因此，我国已明确禁止采用这种销售模式进行房地产交易。而“分割拆零”的销售模式对购房者的影响更为严重。在这种模式下，购房者在办理过户或验收时，可能无法获取清晰的房屋边界信息，这不仅为交易增添了不确定性，还可能触发一系列法律纠纷。
在本案中，李静律师凭借着常年以来丰富的类案处理经验，在介入案件后通过政府信息公开，不断深入取证，通过行政途径向有关单位寄送的《履职申请》结合行政复议，切实有效的让案件得到了推进，为委托人的后续维权奠定了坚实的基础。
