经典案例
案情摘要:
商铺陷入返租纠纷困扰多年 业主多次追缴无果
四川省某市的十八户业主,于2015年至2016年间陆续购买了当地某置业公司开发建设的某广场商铺项目,在购买商铺时经开发商引导,与第三方签订了后续的返租合同。此后,商铺于2018年正式交付并取得了房屋所有权证书,第三方公司也如约进场,声势浩大的开展商铺返租。可是,随着时间的推移,直至2022年10月,第三方公司经历多次延期给付租金、断付租金直至最后拒不支付任何的租金。对于第三方公司的侵权行为,业主们多次采取了维权措施但均一无所获。直到2023年,十八位业主决心拿起法律的武器维护自己的合法权益,经过充足的前期准备后,最终决定将案件委托至北京吴少博律师事务所徐瑞律师手中代理维权。
律师介绍:
徐瑞 | 主办律师
自研究生期间,专注行政法领域的理论学习,法律功底深厚。办理实习后,参与办理了大量的征地拆迁、环保关停、土地纠纷、商品房集体纠纷等行政类案件,积累了丰富的办案经验,专业严谨,敬业负责,思维缜密,能够从实际维权效果出发运用多元化维权策略实现当事人合法利益的最大化。
办案过程:
纠纷入手查明虚拟分割问题 专职律师助理业主逐步维权
政府信息公开确认开发商违法点 双线作战助力业主维权
徐瑞律师介入案件后,对十八户委托人的诉请进行了逐一确认,为了更好的达成委托人的诉求,徐瑞律师结合过往办理的商铺维权案件及所内的大量维权案例。认为本案首先需要通过政府信息公开的方式,调取涉案项目的相关信息。其次,关于委托人返租纠纷的资金损失方面,徐瑞律师主张采取民事诉讼的形式进行追回。在徐瑞律师采取的行政、民事两手抓的维权策略下,一方面通过政府信息公开顺利确定了涉案项目在规划之初仅仅是进行虚拟分割后出售,涉案项目并不以物理方式界定四至,仅是进行面积概念上的虚拟分割。委托人的商铺实际上没有独立的空间及物理上的四至,不具有构造上和利用上的独立性。根据我国相关法律,当地开发商涉及虚拟分割后出售,本质上属于违法行为。徐瑞律师当即就该问题汇总成册,于2023年12月23日向当地住建部门送达了《履行法定职责申请书》,要求地方住建部门介入查处开发商的违法行为。另一方面,由徐瑞律师主导的民事诉讼也正式进入了开庭审理阶段。
地方住建部门超期未予答复 行政复议确认地方住建局介入查处
直至2024年4月27日,委托人及徐瑞律师均未收到当地住建部门的答复结果,为了维护委托人的合法权益,徐瑞律师根据法律规定向当地复议机关提起了行政复议,希望当地复议机关在查清事实的基础上支持委托人的诉求。
复议过程中,当地住建部门认为商铺无实际分割墙时可取界址点对点相连,认为以界址、界桩进行分户与实际墙体具有同等效力。认定案涉项目不存在虚拟分割测绘的违法行为,认定徐瑞律师提出的项目存在的虚拟分割事实不成立,住建部门不受理其投诉举报不存在法定期限内不履行法定职责的行为。而当地住建部门的答辩并未被复议机关所采纳,复议机关经过核查案件事实后认定,当地住建部门在收到《履行法定职责申请书》后没有及时处理并以书面或口头等方式回复处理情况,违反了相关办理规定,责令当地住建部门限期内对委托人提出的查处事项进行查处,并作出书面答复。
除此之外,在徐瑞律师的努力下,部分业主通过民事诉讼配合强制执行的方式,顺利取得了欠付的租金。后续,案件将在徐瑞律师的主导下逐步推进,对开发商的违法销售行为作出对应的查处,给委托人群体一个合理的答复。
北京吴少博律师事务所提醒您,在商铺销售领域中,所谓分割拆零,是指开发商将原本整块的商业产权划分为若干个小部分,再进行销售。简而言之,业主在销售图纸上看到的商铺布局,实际上在现实中是连成一片的,业主在现场很难准确判断出自己商铺的具体位置。
本次中,徐瑞律师凭借着丰富的类案处理经验,同时采取民事诉讼和行政维权,针对涉案开发商存在的不同问题对症下药,及时有效的维护了委托人的合法权益,不仅追回了拖欠不予付清的租金,还成功推动当地住建部门介入查处开发商的违法行为。