经典案例
发布时间：2024-07-09
点击次数：
案情摘要：
开发商违法销售 利诱消费者入局导致购房者权益受损
新疆维吾尔自治区某自治州某市的41位业主，在2014年至2015年期间收到了当地某开发商许诺的丰厚返利后，购买了该开发商名下的项目，并与其签订了《商品房买卖协议》。事后，41位业主还在开发商的引导下与上海某商业管理公司签订了《地下商业委托经营管理合同》，该合同约定了每一年返租的具体金额及收购条款。直到该项目竣工后，41位业主如期进入验收环节才发现，所谓的商铺无法找到具体的位置，也无法办理独立产权，是名副其实的虚拟商铺。为此，41位业主与开发商进行了多次协商，采取了不同的方式进行维权，并于2019年通过民事诉讼，达成了部分矛盾的调解，但过户问题始终无法解决。时至2023年，41位业主决定再次拿起法律的武器，共同委托北京吴少博律师事务所张帆律师代理案件进行维权。
律师介绍：
张帆 | 主办律师
擅长民商事诉讼、行政诉讼等业务，法学理论功底深厚，执业以来办理了大量的征地拆迁、商品房买卖合同纠纷等民商事及行政类案件，积累了丰富的工作经验，逻辑缜密，思维活跃，擅长将法律与实际问题相结合，以事实为基础，以法律为准绳，注重证据的适用，争取当事人的合法利益最大化。
办案过程：
专职律师如何处理违法销售问题？
核实案件材料确认违法销售事实 送达州住建局申请履职查处
张帆律师正式接受委托后，除委托人提供的各项材料外，还通过政府信息公开调取了案涉项目的各项材料。通过对案涉材料的逐一确认及实地踏查，张帆律师认为本案中开发商的行为已经构成了分割拆零销售、变相售后包租或变相返本销售商品房的违法行为。结合本案的实际情况及过往案例的处理经验，张帆律师迅速为41位委托人制定了独属于本案的维权计划。考量到此前当地住建局已介入民事诉讼调解的事实，为了有效的维护委托人的合法权益，张帆律师决定向新疆维吾尔自治区某州住建局直接提起履职申请，申请其就某市开发商的违法行为作出处理。
转办案件地方住建局未予作出答复 律师提诉确认转办单位行政违法
2023年4月20日，张帆律师收到了州住建局作出的《投诉举报不予受理告知书》，告知书中载明对于案涉开发商不具有查处职责，其已在三日内将相关材料转办至案发地市住建局，并附上了案件负责人的联系方式。而此后，张帆律师按照州住建局提供的联系方式与市住建局进行了联系，但始终未获得对方的处理结果。出于律师应当为委托人权益考量的职业态度，张帆律师向当地人民法院提起了诉讼，诉请确认市住建局不予处理的行为违法。
时至2024年2月2日，委托人翘首以盼的开庭之日如期到来，庭审过程中市住建局多次表示其已于2019年就本案中涉及双方的民事纠纷问题进行了调解处理，双方早已达成了合意。原告的行为本质上属于二次信访举报，案涉项目也早已于2018年至2023年持续办理有关房屋产权手续，原告收到通知后承诺自己办理却未曾办理的事实，要求确认案涉开发商的违法事实不成立。且经2023年4月受理调查后，并未发现案涉开发商存在违法销售事实，委托人的诉求应当驳回。
在充分采纳了双方证言证词后，当地法院认为本案中州住建局已充分告知了市住建局转办案件的处理方式及处理要求，市住建局仅向州住建局作出答复，而无故不作出委托人答复的行为系不履行法定职责。综合裁定市住建局不履行法定职责的行为违法，并责令其自判决生效之日起六十日内履行法定职责。
吴少博律师事务所提醒：
面对商品房售后返租、分割拆零等问题时，业主们常常面临租金难以收回、权益受损等高风险问题。而对于非法律相关人士，及时请求专业律师团队介入案件并迅速制定应对策略在整个维权过程中至关重要，选择值得信赖的专业法律服务团队，才能进一步确保权益不再受损。
本次中，张帆律师凭借着丰富的类案处理经验，将案件处理经验总结为简单有效的方法论，接手案件后第一时间针对涉案项目进行了细致筛查。采用围点打援的维权技巧顺利推动案件进展，通过及时修改诉求和维权方式，顺利确认市住建局履职违法，推动了对涉案开发商违法销售行为的查处。
