上周，北京吴少博律师事务所“京沪线途经城市巡回咨询活动”正式举行，本次活动通过现场免费咨询的方式向广大群众宣传中小企业拆迁方面相关的法律法规和维权策略。通过此活动的举办使更多的被拆迁企业主了解了法律知识，从学法、懂法、到用法，在必要的时候拿出法律武器维护自己的合法权益。

    在活动现场，前来咨询的中小企业主络绎不绝。他们或是驻足观看由吴少博、李晓宁编写的《企业拆迁维权攻略》一书，或就自己关心的问题进行咨询，咨询的内容涉及到违章建筑、企业拆迁补偿、企业拆迁安置、土地租赁纠纷等。北京吴少博律师事务所的律师们据多年的执业经验，从法律角度、企业主自身角度以及第三人角度一一细致地为咨询对象解惑。

    在此次活动中，我们特意挑取了两名企业主咨询的问题，请吴少博律师亲自解答。

    问题一：吴律师您好，我是一家工厂企业，现面临征用拆迁，想向您咨询一下如何维权？我是2009年5月经镇政府同意，同有土地的村民及村委会签订了土地租用合同，土地流转20年，合同规定用于生产经营节能免烧砖及建材系列产品。同年7月办理了有关经营证照并破土动工建厂。2010年5月向县政府提出报告请允许我办理未办完的环保、国土、规划等相关手续但未得到批复。2015年4月拆迁部门没有任何通知和文件的情况下到厂实际堪察、丈量、登记。评估公司是由征收部门指定通知我去签订委托书的。到目前我没有得到一份签订的委托书！之后收到评估报告既没有评估公司的名称和盖章更没有评估师的签名！以此作出了房屋征收补偿明细表(货币化)。补偿内容不公评、不公证导致补偿金额过低！为此我向上级政府反映遭遇的情况之后，就公开说我的厂是违法建设不予补偿！经区领导批示和信访部门协调，于2015年9月在征拆局会议室开协调会，会上征拆局作出三点处理意见：

    1、法律法规规定的按规定办；

    2、实际存在的事实协商解决；

    3、重新委托评估公司评估；

    事后未得到任何解决的诚意！自征用通知停产损失一年以来，因各方面压力实再无法继续停产下去，于2016年3月重新开工。此时建厂时的房屋年久失修地基下沉出现大裂逢不敢住人。为了工人的安全考虑，在厂内搭建5间住房。区规划局说该房是违法建筑并下达限期拆除通知，我已在限期内自行拆除。我遭遇的报复拆迁多次向有关领导反映无果后，便向区信访局申诉反映我的困境。2016年6月区征拆局作出“信访事项处理意见书”说我建厂用地无相关用地手续审批及土地登记资料，是向村委会租用土地并擅自改变土地用途，无发改立项、规划审批手续。另外，根据区规划局下达的限期拆除通知书(今年3月新建的5间房)，以此说我厂属于“违法建设，不予补偿”。我不服处理意见，30日向区政府申请复查。在期限内申请复查，区政府作出“不予受理告知书”。理由是“已经通过或依法应通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径处理”的规定，决定不予受理，叫我根据相关法律法规的规定通过司法途径解决我所反映的问题。为此我该如何是好！请问吴律师我这种情况能不能提出行政诉讼?有胜算的把握吗?

    吴少博律师：你的情况在现实中很普遍！政府拆迁的手段以及不负责任的态度领教过了！根据您的情况我提出建议如下：

    一，将损失纳入法律诉讼程序！我指的是由于对方行为导致的有形损失，比如停产停业损失，厂房损失等！这样能制造自己有利的局面。

    二，就县里不批复环保、规划、国土等纳入法律程序（前提是你提出过申请）目的是给对方制造压力。（即便不批复也没关系，因为面临拆迁了）制造谈判机会。

    三，就限期拆除通知纳入法律复议或诉讼程序，我国行政强制法明确规定复议诉讼期间不能执行目的是排除强制拆除风险！

    前期建议如上，后期根据形势积极谈判！

 
    问题二：吴少博律师您好，我厂和一公司有一个土地租赁纠纷的案子，我厂于2003年与该公司签订了现在正常经营的这块土地，同年又买了该公司在这块土地上的房子（该公司是村属企业）。而且由该公司委托评估公司对该房屋进行评估，我厂按评估价格向税务部门交了房屋买卖契税，村委会和当地政府已在农村房转移证书盖章确认。因为各种原因房证没能变更到我厂名下。（2004年该公司转制到一个私人企业）因为该企业转制，该企业一直没主张过租金，而且本案涉及的地块在该土地上所有厂家不知情的情况下被征为国有。（沒有两登记一公告）结果在2014年还以该公司名义将我厂起诉法院。要求解除我厂与该公司的土地租赁合同。补交租金，腾退场地。（在该场内我厂为生产经增建了一些厂房）

    我想请问该公司在2014年的时候还有主体资格起诉我厂吗？有法律依据吗？为什么？实际这案子就是对方利用此租赁关糸，侵吞动迁补偿。

    吴少博律师： 一，集体土地手续变更在08年《城乡规划法》以及《物权法》之前是不完善的！所以没变更很正常！《物权法》之前也没有要求必须变更，有出卖协议就可以证明土地交易合法！

    二，起诉的主体资格应该是没问题的！他们之间的改制过程必然有一个权利义务承担问题！是属于公司法以及合同法范围的！是允许的！

    三，您说的很对，就是变相不给你土地补偿的做法！建议您积极应诉。
 
    北京吴少博律师事务所“京沪线途经城市巡回咨询活动”还在继续，如果您也有关于房产、拆迁等问题需要咨询，请在本所官网上关注此活动最新动态。