本案代理律师 吴少博律师事务所 李静

个人简介：

李静律师：中国政法大学毕业，法律硕士。外表知性大方，思维敏捷，执行力高，表达能力和交流能力极强。

擅长领域：专攻政企纠纷解决、商事争议解决。执业以来办理的各类行政案件，包括行政诉讼、行政复议、行政处罚、行政拆迁等案件，善于深入分析法律热点问题，理论与实践并重，擅长谈判诉讼，胜诉率高。

案情概要：

2009年，北京的孙某与某农业技术开发有限责任公司(以下简称Z公司)签订了《土地合同》，约定由孙某承租Z公司转租的位于北京市某区水库西岸的土地，面积为700平方米，租赁年限为50年。同时双方签订了《建房合同》一份，约定由孙某委托Z公司在孙某承租的地块上组织建造管理用房，期间双方又签订了《补充协议》，约定加盖建筑面积130平方米，造价为**万元。自此，原告孙某陆续将土地和建房的费用共***万元支付给Z公司，且双方签订了《结算协议书》。然而在2019年，孙某非但没有住进房子，甚至房屋还因为Z公司没有办理用地规划许可证而被认定为违章建筑。为追回自己的购房款，孙某委托北京吴少博律师事务所李静律师进行维权。

律师分析：

李静律师接受委托后，随即搜集相关证据，将Z公司起诉至法院。

李静律师分析认为，依据《房地产开发企业资质管理规定》第三条之规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

本案中，其一、Z公司成立于1999年，其工商登记的经营范围为农业技术开发、农作物、果树种植、牲畜养殖技术开发，并不包含房地产开发建设，因此被告Z公司并不具有开发建设房屋的资质；其二、Z公司在进行施工建设的过程中，并未依法取得相应的行政许可，也未取得房地产开发建设资质，致使案涉房屋被当地镇行政机关强制拆除，并且其所建设的案涉房屋系违法建筑，属违反法律；其三、Z公司工商登记的经营范围为农业技术开发、农作物果树种植、牲畜养殖技术开发。Z公司经营范围并不包括土地承包与转租事项，无权出租涉案农用地。故双方签订的《建房合同》《补充协议》《土地合同》，应属无效合同。

案件还原：

2009年，北京Z公司作为转租方(甲方)与承租方孙某(乙方)签订一份土地合同，该合同载明：“根据甲方承租北京市某村荒山荒滩合同，甲乙双方经友好协商，就甲方将其中部分转租给乙方事宜，特签订如下合同，以便双方共同遵守。

第一条、乙方承租的荒山荒滩的位置及面积。乙方承租的荒山、荒滩位于北京市某区水库西岸，面积为700平方米；

第二条、用途及租赁年限。乙方承租荒山荒滩用于农林牧渔及民俗旅游等其它不违反国家法律法规的用途。租赁期限为50年，自2009年6月1日起至2059年5月31日止；

第三条、租金及其交付方式。乙方承租期内共向甲方交纳租金为人民币玖拾伍万元整(甲方若需开发票，由甲方交纳7%的综合税费)。(一)甲方按分期付款方式按期付款，分四次向甲方支付该笔款项。

同日，孙某作为委托人(甲方)与受托人Z公司(乙方)签订一份建房合同，该合同载明：经甲乙双方友好协商，就甲方委托乙方组织建造管理用房一事在平等、自愿、协商一致的基础上达成了项目建设的市政配套、付款方式、施工工期及产权办理等协议。

2010年，孙某与Z公司就上述建房合同签订一份补充协议，该协议载明：....甲方委托乙方在 K7地块原合同增加建筑面积为 130平米，超建部分每平方米单价***元X130平方米=***万元。2.合同签订后甲方应按工程进度付款，即按次付款。3.按原合同工期可再延长一个月...”

上述土地合同、建房合同及补充协议签订后，孙某向Z公司提供房屋外形图片，并就房间布局、楼房风格提出要求，Z公司指定相关设计单位设计图纸并对涉案房屋进行施工建设，并向孙某交付房屋。孙某则陆续向Z公司支付部分合同款项。自此，甲乙双方签订的原始合同与建房补充合同中约定的所有款项***元，已全部结清。

2019年10月前，涉案房屋及相应土地被相关政府部门强制拆除并清退完毕。拆除前，涉案房屋已建设至毛坯房状态，孙某还未装修入住。

2021年，孙某将Z公司诉至法院，要求确认合同无效、Z公司返还相关款项并赔偿利息损失。在审理过程中，孙某明确表示利息损失不再主张。

在庭审中，对于涉案土地合同及建房合同的性质，孙某表示该两份合同同时签订，系一个整体，签订目的均系购房，且付款也按照两份合同总价一起支付，同项目其他业主也签订了此类格式合同；Z公司表示涉案房屋所在的驭水山居项目中，大部分业主均与孙某一样，签订了土地合同及建房合同。

庭审质证中，孙某提交了北京市某镇行政机关责令限期改正通知书、责令限期拆除通知书，两份通知书，其证明Z公司未取得乡村建设规划许可证，便在院内新建设别墅五处，且在镇行政机关多次下发文件的情况下，Z公司仍未办理并取得乡村规划许可证，也未取得房地产开发建设资质，致使涉案房屋被强制拆除，违反法律、行政法规的强制性规定。

Z公司对没有房地产开发资质的这一事实供认不讳，但Z公司则辩称：当时涉案房屋第一次拆除时，共拆了14栋房屋，因原告的房屋只有框架，不具备住人条件，所以那次没有拆除，那时我们也和原告协商过，告知其可以退款，但原告没同意。

对于Z公司的说法，孙某表示：“在买房的时候Z公司就说这块地有相关部门的审批，强拆的那几栋Z公司给我们的理由是不在规划内；当时Z公司联系过我协商退款事宜，但是是有条件的；Z公司也和我表示在积极申请养老项目或者其他类似所谓合法手续，我继续选择了相信他们。”

经法院审理后，李静律师的观点得到了支持，确认了Z公司无证未取得合法规划审批手续，判决全部合同无效，建房者退还购房人***万元购房款。 

本案依据的法律法条：

本院认为，虽然Z公司与孙某分别签订了土地合同和建房合同，单独约定了土地租赁和委托建房事项，但是从两份合同及补充协议的内容来看，双方之约定与通常的土地租赁和委托建房合同的特征不符。

首先，孙某承租土地仅占地700平方米，而在该地块上建设的房屋面积共计430平方米，与土地合同约定的“农林牧渔及民俗旅游等”用途抑或建房合同载明的“管理用房”之性质明显不符;其次，双方签订的建房合同中除房屋建设事项外，还约定了“物业服务”、“产权办理”等内容；

再次，两份合同为同一天签订，Z公司收取土地合同款项与建房合同款项并未进行区分，签订合同的目的明显指向获得房屋的“产权”，而非从事农林牧渔等。综上，本院认定孙某与Z公司签订土地合同及建房合同的行为符合房屋买卖的法律关系特征。

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。Z公司与孙某名为土地租赁及委托建房的合同实为房屋买卖。因涉案房屋在建设时未取得合法规划审批手续，依法不能对外销售，故该房屋买卖行为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，涉案房屋买卖行为被确认无效后，孙某因该行为取得的房屋应当予以返还，而Z公司应向孙某承担返还购房款的义务。现涉案房屋已被行政机关拆除，客观上已存在返还不能。

购房款数额，本院根据土地合同、建房合同及补充协议约定的内容并结合Z公司为孙某出具的收据及结算协议书认定为***万元。本案虽认定双方为房屋买卖合同关系，但孙某作为购房人自建房之初就参与了房屋的设计建造。在2010年镇行政机关向Z公司发出责令限期改正通知书、责令限期拆除通知书并拆除部分违建、Z公司与孙某协商过退款事宜的情况下，孙某仍选择继续向Z公司支付合同款项。孙某虽称Z公司当时表示在积极申请合法手续，选择了继续相信，相关通知也是后来通过申请政府信息公开的方式才知悉，但本院认为孙某的上述行为参与了涉案房屋的建造，涉案房屋的建成并非源于Z公司单方的违法建造行为。因此，对涉案房屋被拆除后不能返还产生的损失孙某应承担部分责任，应从已交纳的价款中扣减，具体数额本院予以酌定。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下:

一、孙某与北京某农业技术开发有限责任公司于2009年X月X日签订的建房合同、土地合同以及2010年X月X日签订的补充协议无效;

二、北京某农业技术开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还孙某购房款***万元。

三、驳回孙某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费**万元，由孙某负担***元，由北京某农业技术开发有限责任公司负担**万元(于本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。