本案代理律师 北京吴少博律师事务所 石磊

个人简介：

法学硕士，现任吴少博律师事务所主办律师。在科研、案件实务、教学方面均有力作。
擅长领域：土地征收诉讼、企业关停诉讼、违法建设理论与实务、民事案件与行政案件交叉解决等。

案情简介：

某市机械制造有限公司（以下简称制造公司）于2001年7月与当地开发区签订了《出让土地使用权地块预约协议》，申请使用年限为50年，并于2003年7月由当地政府颁发了《建设用地规划许可证》，后制造公司为了进行正常的生产经营活动，在园区内建设了厂房等基础设施。而在2016年7月，当地镇政府向其作出了《责令限期拆除违法建筑决定书》，并于同年11月对厂区内建筑进行了强拆。在强拆行为发生后，制造公司在与当地政府进行了多次行政诉讼后得知，其所处开发区早已于2004年4月就已经被当地市政府撤销，撤销后，该开发区的相关权利义务由当地镇政府继受。除此之外，开发区受让的土地性质一直都是农村集体用地而非工业用地。得知这一情况后，企业为了获得应有的补偿，遂决定委托北京吴少博律师事务所石磊律师代理此案。

办案历程：

在接受委托后，通过对案情的分析，石磊律师认为，委托人与当地开发区签订的《预约协议》为无效协议。当地开发区本应按照协议约定为制造公司办理地块的征地手续，完成土地性质的变更，可从2001年签订到2016年发生强拆始终未曾办理该手续，故应当判定该协议为无效协议，当地镇政府理应退还2001年签订协议时制造公司给付的土地出让金。其次，因制造公司为了进行生产经营活动而投入了大量人力物力，理应追溯镇政府土地使用权信赖利益损失的赔偿金。除此之外，结合了委托人的其它诉求，石磊律师对当地法院提起了诉讼程序。

在庭审过程中，被告方当地镇政府做出答辩，其认可归还土地出让金，但对于原告方土地使用权信赖利益赔偿的诉求不认可，被告方认为合同无效双方存在同等过错，故不该由其一方承担全部责任。

最终在法院听取了双方意见后，接受了我方部分观点，作出了如下判决；

一、确认原告公司与被告镇人民政府之间于2001 年 7 月 6 日签订的《出让土地使用权地块预约协议》无效；

二、被告镇人民政府于本判决生效之日起十日内返还原告公司土地出让金xx元；

三、被告镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告公司损失xx元；

四、驳回原告的其余诉讼请求。

法院观点：

法院认为，本案中的《预约协议》对地块面积、土地使用权的出让金金额、使用权年限均作了明确约定，已经具备了土地使用权出让合同的实质性条款，故该《预约协议》实为本约合同。因该合同违反了法律、行政法规效力性的强制性规定，故应属无效。而原开发区经撤销后相关权利义务由被告继受，故原、被告之间的《预约协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

就过错责任而言，根据庭审调查，被告明知涉案土地为集体农用地，在尚未办理转用为建设用地的相关审批手续的情况下，擅自将涉案土地出让给原告用于建设用途，而且在《预约协议》 签订后直至涉案土地上的房屋被拆除前，始终未能完成土地转用的相关审批手续，应承担主要过错责任。

而关于原告方主张的对土地使用权信赖利益损失，本院结合当事人过错程度、原告实际使用涉案土地多年的事实、咨询建议书确定的土地使用权价值以及原告已支付的土地出让费， 酌情判定被告赔偿原告的款项。

胜诉关键：

石磊律师通过丰富的办案经验得出以下两点结论，首先，在本案中涉案土地性质为农村集体用地，按照相关法律规定应该在办理农用地转用审批手续后，再进行有偿转让。而原发开区明显跳过了这一流程，直接与制造公司签订协议，属于明显的程序违法。虽然后续开发区被撤销，但其相关权利义务皆由当地镇政府继受，故镇政府是本案中的适格主体。其次，2001年签订的《预约协议》内容已超过协议范畴，实为本约合同，该合同效力违反了法律、行政法规效力性的强制性规定，故应属无效。

合同无效后，也理应对因该合同取得的财产予以返回，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，直到制造公司被强拆前，镇政府一直未主动办理土地转用手续，应当承担赔偿土地使用权信赖利益损失的主要责任，理应赔偿制造公司的损失。