经典案例
发布时间：2024-02-06
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结案时间：2024年1月
本案代理律师 北京吴少博律师事务所 朱久林
案情简介：
2022年初，北京市某传媒公司与侯某签订了《租赁合同》，租赁侯某名下房产用于公司经营，在合同正式设立交付保证金并支付了半年房款后，传媒公司花费了大量的资金用于装修建设，随后以此为根据地将公司业务逐步扩张。在此期间，传媒公司曾多次要求侯某提交房屋合法手续证明，但一直被侯某以各种理由推阻。直至2022年7月，当地政府作出了《限期拆除决定书》，认定公司租赁的部分房屋属于违建并予以拆除。出于对成本控制和风险的考量，传媒公司决定暂缓下半年租金的给付，并主动与侯某开展协商解决保证金退还等事项，而侯某则依然选择拒不协商，不但对眼下矛盾置之不理反而向传媒公司提起了诉讼，诉请传媒公司支付其下半年租金。眼见斥巨资装修的房屋无法投入使用，对方还咄咄逼人不予解决已经发生的问题，为了保障自己的合法权益，传媒公司在综合考察后最终决定委托北京吴少博律师事务所朱久林律师代理维权。
律师介绍：
朱久林，主办律师。退役军人，警校毕业。曾任职于北京市京师律师事务所，经办案件上百起。专业功底深厚，责任感强。专注擅长解决行政案件、民商事案件。
办案历程：
接受委托 综合分析案情确认维权路径
朱久林律师接受委托后，从传媒公司方深入的了解了整个事件的来龙去脉。通过传媒公司提供的与侯某沟通的文件可知，传媒公司在对案涉房屋进行改造前，已征得侯某的同意。在拆除事件发生后，蒙受损失的传媒公司虽然暂停了给付租金，但曾一度试图与侯某沟通解决问题，而侯某非但一直避而不谈，反而将传媒公司诉至法庭。经过朱久林律师对案情的深入分析，结合律师团队进行了诉讼沙盘模拟后，朱久林律师认为应当立即提出反诉，诉请侯某对传媒公司的损失进行赔付。同时，应当委托专业机构制定评估报告，将传媒公司因违建拆除造成的损失进行进一步的确定。
反诉多轮质证 直击证据问题核心
在庭审过程中，侯某主张传媒公司应当按照合同给付租金，并支付超期占用的违约金。而传媒公司则主张与侯某签订的《租赁合同》为无效合同，并且在多次主动联系侯某协商解决“因违建被拆造成的赔偿问题”均不成功，企业为了规避风险选择主动停止给付租金并无过错。并且，侯某在明知案涉建筑为违建的情况下，还将其对外出租，应当对企业的损失负主要责任。面对企业方的证词，侯某再次辩称传媒公司进行装修并未经本人同意。其次，从房屋租金停止缴纳后，传媒公司始终未将房子正式交付至其手中。而针对侯某的证词，朱久林律师当即举出了其与传媒公司的沟通记录，证明侯某于庭上的辩词证据并不成立，且传媒公司已于2022年12月4日正式搬出，将房子正式交付给了侯某。除此之外，朱久林律师一再坚定传媒公司方的诉请，认为侯某应当根据评估报告中传媒公司因违建拆除造成的实际损失金额，进行赔付。
最终结果：
最终，院方认可了我方的部分观点，认为侯某在明知建筑属于违建的情况下出租房屋的行为应当对传媒公司造成的损失负主要责任，确认了双方起初签订的《租赁合同》无效。在侯某返还部分租金和租房保证金的同时，额外赔偿传媒公司因装修造成的损失。
维权关键：
本案中，反诉被告本准备恶人先告状，向传媒公司继续索取租金，在明知自己出租的房产系违建的情况下，有意拉长承租时间，拒不协商解决传媒公司因违建被拆除造成的损失。朱久林律师凭借丰富的执业经验成功反诉，通过在诉中庭审过程敏锐地指出其证词、证据中的漏洞，诉前及时对委托人的损失进行专业详实的房产评估损失报告，过硬的专业素质+精准的维权策略，通过精准的将方案一步一步落实细化，最终成功使传媒公司的利益得到了最大限度的维护。
