【导读】：

1995年8月15日，陈1、汪某、陈2、陈3合伙成立南京JYD硬质合金制品厂，2002年，铁心桥街道马家店村村委会招商引资，与陈1签订《土地租赁协议》。后因126省道南京段改建工程项目，南京JYD硬质合金制品厂被纳入征收拆迁范围。综上所述事实，为保证被征收企业能在征收拆迁中获得最为公平合理的补偿价值，最大限度地弥补被征收企业因征收而造成的巨大损失，针对特殊的企业，我们多用收益法来进行评估。

　　关键词：南京JYD硬质合金制品厂、征收拆迁、收益法、评估

　　[案情介绍]

　　1995年8月15日，陈1、汪某、陈2、陈3合伙成立南京JYD硬质合金制品厂，主要经营硬质合金制品加工、销售和机器安装、调试等业务。2002年，铁心桥街道马家店村村委会招商引资，与陈1签订《土地租赁协议》。该协议约定，村委会将靠近山边的荒地5.1亩出租给陈1，租期30年。后因扩大生产需要，陈1等在其取得土地使用权的土地上自建厂房。因126省道南京段改建工程项目，南京JYD硬质合金制品厂被纳入征收拆迁范围。

　　126省道南京段改扩建工程项目（即“机场二通道项目”），于2015年12月获江苏省发改委批复工程可行性研究报告，批准机场二通道项目立项。截至目前，机场二通道项目尚未取得规划许可文件，雨花台区政府也尚未发布征收公告。2015年6月28日，机场二通道项目建设指挥部发布《致“机场二通道”项目建设拆迁企业主的一封信》，该项目开始实际征收工作。

　　[案情分析]

　　关于征收拆迁过程中，选用哪种评估方法进行评估，对被征收企业征收补偿价值造成的差异问题。根据当地补偿安置办法的规定，征收方对被征收企业应当给予的补偿包括：（1）被征收人非住宅房屋价值的补偿；（2）装修及附属物价值的补偿；（3）因征收土地涉及非住宅房屋造成的设备拆除、安装和搬迁费用；（4）因征收土地涉及非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿；（5）本次拆迁项目对被征收人给予的补助和奖励。对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素。

　　在征收拆迁中，一般征收方是按照建设部房地产评估规范的五种方法：成本法、收益法、假设开发法、市场比较法、基准地价法之中的成本法来进行评估。超过90%的拆迁项目都是按照成本法来评估的，而成本法评估价值非常低，用收益法评价价值最高。重置成本法以估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，乘以成新率作为被征收人建筑成本的补偿价格；市场比较法以估价时点被征收片区同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格为基数，作为被征收人房屋和土地使用权的补偿价格；收益法指通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值的估价方法，该方法以预测收益为导向，以预测原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。

　　收益法适用于有经济收益或者潜在经济收益的房地产估价，不适用于公益性房地产估价。有经济收益或有潜在经济收益的房地产，又叫收益性房地产，主要包括以下几类：出租型房地产、商业经营性房地产、生产经营型房地产。对于用于出租的写字楼、公寓、厂房来说，可以用其一年间的房租收入扣除各种成本费用，如修缮费、管理费、保险费、房产税、利息等，来求取其纯收益，再选用适当的还原利率，对此纯收益进行还原，从而求得该出租房地产的收益价格。根据不同的评估测算方法，被征收企业的合理补偿金额会被确定在一定的区间范围内。而我现行法律下，土地所有权性质不构成使用收益法的障碍。为保证被征收企业能在征收拆迁中获得最为公平合理的补偿价值，最大限度地弥补被征收企业因征收而造成的巨大损失，针对特殊的企业，我们多用收益法来进行评估。因为如果还是按照成本法来评估，显然是不合适的，会严重低估被征收企业的实际价值。

　　[法律意见]

　　1、估价的基本事实和法律依据。2002年，铁心桥街道马家店村村委会招商引资，与陈1签订《土地租赁协议》。该协议约定，村委会将靠近山边的荒地5.1亩出租给陈1，租期为30年，从2002年10月1日到2032年9月30日。2002年8月，陈1在原厂区内进行扩建。该次建设经马家店村村委会、铁心桥街道审批，有《铁心桥街道新建项目审批表》进行佐证。依照机场二通道项目指挥入户测量作出的《企业测算表》，南京JYD硬质合金制品厂自建厂房建筑面积约为2682.85平方米，另有两处待定建筑面积139.50平方米。南京JYD硬质合金制品厂拟被征收的土地性质为集体土地。

　　2、对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，对于无证房屋，以补偿被征收房屋的重置成本价格为宜。

　　（1）重置成本法测算。根据《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第20、21条之规定，征收土地涉及“非住宅房屋的征收补偿款由原房补偿款和区位补偿两部分组成”，原房补偿款“按照重置价格结合成新评估确定”。具体计算公式如下：

　　被征收房屋价值补偿额=重置价×被征收面积×成新率

　　（2）市场比较法测算。市场比较法以估价时点被征收片区地段、同用途新建工业用房的交易平均价格为基数，作为被征收人房屋和土地使用权的补偿价格。具体计算公式如下：

　　被征收房屋价值补偿金额=同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格×被征收面积×（1房屋状况修正系数）

　　（3）被征收房屋的价值，除考虑房屋本身的价值外，室内装饰装修以及附属物价值补偿也应当包括在内。

　　装修、附属物分别按照以下公式计算补偿：

　　装修补偿金额=装修各项目重置单价×工程量×成新率＋其他项目费用

　　附属物补偿金额=附属物各项目重置单价×工程量×成新率

　　（4）关于搬迁费。依照《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第20条“涉及非住宅的......进行货币补偿”的规定，征收方应当只提供货币补偿，故应给予南京JYD硬质合金制品厂因征收房屋造成的不能搬迁的机器设备的损失、搬迁费用，以及搬迁过程中对机器设备造成损毁补偿，不考虑临时安置费用。

　　（5）关于停产停业损失。《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第2项规定的停产停业损失标准为“不超过征收补偿款5%”的停业补偿费用。

　　（6）根据上述估价，经本所专业律师团队合理合法评估测算，南京JYD硬质合金制品厂在126省道南京段改建工程项目征收中，若获得的征收补偿金介于350.26-798.66万元，符合《土地管理法》和《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》中规定的公平补偿原则。

　　【相关知识】

　　1、重置成本法：以估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，乘以成新率作为被征收人建筑成本的补偿价格

　　2、市场比较法：以估价时点被征收片区同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格为基数，作为被征收人房屋和土地使用权的补偿价格

　　3、收益法：指通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值的估价方法，该方法以预测收益为导向，以预测原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素