【案件经过】

　　委托人吕先生是秦淮区红花街道翁家营原南京环城水泥制品厂经营业主。1996年，在翁家营村委会的担保下，南京市鲍家场小学与吕先生签订《聘用协议书》，聘用其担任其校办企业南京环城水泥制品厂厂长。2001年9月1日，秦淮区红花街道翁家营村与吕先生经营企业签订《协议书》，将该村一块10亩的非耕地土地租赁给他的企业用于经营，土地租赁期限自2001年9月1日至2031年8月31日。后吕先生经营的企业于2003年获得《集体土地建设用地使用证》，取得上述租赁土地的集体建设用地使用权，并在自己享有土地使用权的土地上陆续建立厂房。吕先生多年以来合法经营依法纳税，为本地经济作出了巨大贡献。

　　2016年，吕先生的企业在政府征收拆迁项目红线范围内，面临征收拆迁。征收部门委托的评估机构向吕先生出具了《征收集体土地房屋补偿评估结果分户表》，因价格原因，双方未达成一致。在此情况下，2016年4月8日，相关征收部门作出了《限期拆除决定书》，认定吕先生所经营企业厂房为违法建筑，要求在4月15日前自行拆除，逾期不拆除又不提起相关法律程序，将强制拆除。

　　吕先生向吴少博律师事务所寻求帮助。北京吴少博律师事务所团队给出专业意见：征收部门根据相关文件作出的评估结果与事实情况不符，并由于当事人起诉撤销《限期拆除决定书》，则在法院作出生效判决前的效力尚不明确，建议积极沟通协商，早日就征收补偿达成一致并签署补偿协议。

　　【办案过程】

　　一、“无证违建”被击破

　　相关部门以无证建筑为由向委托人下达《限期拆除决定书》。我们认为这既没有事实依据，也没有法律依据，遂对《限期拆除决定书》提出质疑。

　　首先，从事实上说有两点原因。

　　第一，委托人已经取得《集体土地建设用地使用权证》，获批在红花街道翁家营村范围内陆续建立厂房。相关建筑虽未到房屋登记部门办理登记手续，但由于委托人合法建造的行为属于事实行为，没有办理登记并不影响建筑物的合法性。

　　第二，2008年以前，委托人根据生产经营需要对享有所有权的建筑物进行了部分改建，符合与翁家营村委会之间的合同约定。

　　其次，从法律上说，委托人企业不具备相应审批手续是有历史原因和现实情况的。2008年《城乡规划法》实施以前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经过规划部门的审批，只要有村委会的批单就可以。因此，政府部门以2008年以后实行的《城乡规划法》为法律依据显然是不恰当的，适用法律明显错误。

　　不仅如此，我所委托人自2003年起在拥有合法使用权的土地上自建房屋，合法经营多年，期间没有任何部门告知其建房行为是违法的，换句话说，如果不是遇到拆迁，这些问题就不会被提起，而一旦有了拆迁的需要，就开始在证照上大做文章，夸大缺乏证照的违法性，以此来达到拆迁的目的，说明执法目的严重违法。

　　二、评估环节出依据

　　征收部门委托的评估机构出具的《征收集体土地房屋补偿评估结果分户表》以及《工企单位征收补偿测算明细》列举的相关补偿项目所得出的评估结果与事实情况严重不符。严重低估了我所委托人被征收房产的价值。在评估结果分户表中，对我所委托人依法享有土地使用权的集体建设用地没有专项列出并予以补偿，这不仅侵犯了我所委托人的切身利益，而且违反了相关法律规定。

　　在本案最初的《企业补偿协议》中，政府部门补偿款总计16万多，没有列出详细的房屋征收补偿款项目。我们认为这是不合理的。拆迁评估受很多因素的影响。比如评估方法、房屋基准价合格的确定、房屋性质认定上存在问题等等。在本案中，我所委托人的房屋价值没有得到真正的体现，相关部门只是按照房屋本身的固有形态价值来评估，没有考虑到房屋本身所具有的特殊情况。我们提出要相关评估机构列出专项补偿款，包括房屋收购款、区位补偿、停业损失、搬迁费、附着费等。最终达成补偿协议价款211万多。

　　三．最终结果喜人心

　　我们根据委托人的实际情况制定出具体方案，一方面以律师名义向有关单位发出律师介入函，以此来督促该区政府街道办尽快向委托人交付征收补偿协议，要求依法征收，并就《决定书》提起行政诉讼，并要求过程中充分保障委托人的合法权益。另一方面，建议委托人吕先生就补偿问题积极与村镇有关人员进行协商，我所同时派人员前往补偿协商现场，给予协助。补偿金由最初的16多万被争取到了200多万，增加了10倍之多。委托人对这个结果喜不自胜。

　　【律师总结】

　　办案律师认为，以“无证”为由行强制拆除之实的情况在现实中是比较常见的，政府有关部门以各种原因夸大违法事实，比如证照不全、偷税漏税、消防不合格、营业执照过期等，给被拆迁方造成强大的心理压力，使其尽快签字。还有自建房“无证违法”的情况，相关部门此举的目的，是在拆迁中将其划为违章建筑，通过极低的补偿甚至不给补偿进行拆除。

　　另外，拆迁补偿项目评估依据的不确定性是一把双刃剑。一方面，由于评估依据具有不确定性，所以给我们的谈判留出了较大的空间；另一方面，政府可能会以相当低的补偿价值打压真实价值，给被拆迁方带来损失。遇到这种情况，一定要委托可信赖的评估机构，确定具体的补偿项目，选择有利的补偿方案。不要被拆迁部门的行为吓到，尽早诉诸法律途径维护自己的合法权益。